第二产业是什么(中国第一第二产业是什么)

 

这一年多以来，房地产行业正在经历划时代级的巨大变局。我们可以明显感受到，一边是传统开发业务的普遍遇困，另一边却是各类多元化业务、存量经营赛道的热度在不断攀升。

其中产业地产领域这两年的受关注度达到了空前的水平，而且随着产园公募 REITs 的成功上市等标志性事件的出现，产业地产领域也迈入了一个挑战与机遇并存的新变局之中。

在多方主体加速布局产园赛道的巨大热情之下，我们仍然需要静思：未来产园业务的方向何在？我们应该向谁取经？有无成功案例可作借鉴？

2022 年 9 月 28 日，由方升研究主办、明源不动产研究院作为战略合作伙伴的第八届方升产业园区大会 于深圳正式举行。在为期 2 天的大会当中，来自招商蛇口、张江集团、中集产城、星河产业、德必集团等多家知名产业地产商的高管大咖，围绕产业地产赛道的未来发展方向与实操路径，展开了深远的探讨。

明源君根据嘉宾演讲整理出了部分金句与精彩观点，让我们一睹为快吧！（以下记录按大会演讲顺序排列）

01余洪波

方升研究总经理

1、 对于准备杀入这个行业的朋友，我必须要泼一下冷水，产业园区绝对不是地产转型的伊甸园，给自己留一条生路，千万不要认为自己就是那个天选之子；对于想用老套路应对市场变化的朋友，我必须说刻舟求剑的打法只会落得英雄迟暮的结局；对于积极拥抱变化的朋友，我们将一起见证奇迹。

2、 公募 REITs 是给所有懂运营、懂资产的人提供了一个通路，它也解决了园区最后退出的一公里的问题。在这个方面，我想有可能会产生两个类型的企业：一个是产业运营方向的新机构，另一个是资产运营的新机构。3、 未来 90%的产业地产公司会面临无业务可做的局面，主要是三个类型的企业会面临这样的问题：一是房地产模式的地产产业开发商；二是纯二房东 模式的轻资产公司；三是只会融资和开发的平台公司。4、 未来市场主要会有四种玩家，首先地方国控园区会占据 60%的市场，其次民营园区的市占率会退化到 15%左右，然后还有产业方与基金方。未来可能会诞生许多中国版的黑石 ，因为我国有非常多的团队具备把一个物业从空置做到满租，并发行 REITs 的能力。5、 多层厂房是一个很有趣的话题。未来在张江核心区、苏州工业园区核心区、深圳核心区，工业厂房是必备的。因为我们今天可以明显感受到各地方政府对于工业回流、二产回流的要求非常高，所以最终一定会在城市的核心区域发现多层厂房的重要性。

6、 特色园区的背后有非常深刻的逻辑，我们认为大多数特色园区主要得益于政府的支持，而并不是运营团队的结果，所以这一块仍然是蓝海。

7、 行业目前最短的短板毫无疑问是运营，我国产业园区的招商非常强，但我们反过来想一想，企业为什么会来？园区有给他充分的理由吗？这是值得我们思考的。

8、 对于招商而言，以前我们说智慧园区或者园区数字化只是工具，但到今天我想所有人都会认为，园区数字化是未来的竞争核心。

02曲健

中国（深圳）综合开发

研究院副院长、

国家商务部专家委员

解读园区发展新格局，

园区转型推动产业高质量发展

1、 1998 年之前，我国开发建设逻辑体系的底层架构是以产业推动下的园区开发 。但是从1998 年到 2003 年五年间，我们从产业导向为主导走向了由土地资源为主导的产业园区的开发模式。这是新的商业模式，我们要再次思考产业园区发展动能，究竟是土地资源还是产业资源。

2、 十四五 规划里面有两个核心点：第一是创新发展；第二是实体经济。各位可以思考一下，我们传统的园区开发模式是创新发展吗？是发展实体经济的吗？如果我们回答这两个问题的思路不清、道路不明，那么这种商业模式将会被整个国家的经济发展过程所抛弃。3、 过去从 1998 年到这些年来的园区开发建设的模式走到了尽头，必须进行调整。为什么走到了尽头？因为从改革开放到现在，我们遵守的一个基本原则叫效率优先 。但近年来，全世界的底层经济发展的逻辑结构发生了实质性改变， 安全优先 、 就业优先 原则，替代了效率优先 原则。这迫使各个国家不得不切断对外部产业合作的过度依赖，并构建起自己相对独立的安全体系。这就对我们园区人提出了一个新的问题，如何在自己的平台上打造起一个安全的应链产业体系，成了我们一项很重要的任务。4、 作为产业园区的开发商、运营商，究竟经济增长的动力源泉来自什么地方？过去我们园区的发展靠的是劳动力和资本的投入，但现在要思考如何通过科技进步与人力资源培养来实现经济增长，以及如何通过制度创新让园区但发展可持续。5、 园区的产业布局主要得做四件事情，顺着国际产业链的分工格局来进行四个方向的延伸：

第一是向产业链上游发展，提高技术研发和产品设计能力；

第二是在产业链中游进行精选，从事制造创造增加值大的环节；

第三是向产业链下游延伸，积极发展渠道和品牌服务环节；

最后是向产业链配套拓展，进入关键零部件设备制造领域。

03张爱平

上海张江（集团）有限公司

专职董事三十而励、向新而行——

张江集团与张江高科技园区

发展同频蝶变

1、 张江集团有了新的使命，我称之为产业生态的组局者。张江集团提出了一体两翼 的战略版图，一体就是以高能产业组织者作为基本的使命，两翼分别是开发建设的主力军和科创生态领导者。

2、 大家一谈产业发展都会不约而同谈到生态 ，行业已经到了一个不做生态就不好意思说创新的地步。那么我们有一组数据，可以让大家感受张江创新生态的四度三新 。

首先是用于测度区域创新生态演替能级的四个度 ：一是资源密度，二是成长速度，三是城市温度，四是开放热度。资源密度包括人财企物，张江所集聚的人员、人才、基金、企业的密度是非常高的。

成长速度一共包含六个数据，我只说一个，在张江的板块上所产生的科创板企业，占上海比重的 46%；城市温度方面，在张江除了生产还有生活，还有丰富的文化、艺术、体育以及各类活动场景，让这座科学城拥有温度；

最后是开放热度，张江大约 50 万的从业人口当中，海归及外籍人员占比大约是 15%。还有体现创新生态的三新 ：立体创新、源头创新、融合创新。

3、 张江集团正在通过九大标识，努力成为中国产业组织和园区经营的虎贲之师。

一是成为产业发展的一线研究员。张江集团专门组织了将近 30 个人的产业研究专员队伍，对产业前沿资讯进行跟踪，结合区域发展来形成对产业的组织。

二是要扮演产业资源的超级链接人。讲到科创生态都会说政、产、学、研、经、资、介 ，我们戏称科创的北斗七星，而张江在七星当中要成为一个重要的链接人。

三是做产业生态的主力构建者，创建在创新生态方面一起共生共长、相互赋能的生态体系。

四是成为产业平台的联手发起人。在过去 30 年当中，张江集团参与了约 40 个国家级或者上海市级的科创公共服务平台建设，成为迭代中的新型研发机构的联手发起人。

五是做产业赋能的组合操盘手。

六是做产业源头的天使投资人。张江集团全球子公司张江科投成立 17 年来，通过直投和50 个基金，累计投资了 100 多个项目和企业。关联的小贷机构累计为小微企业贷款 110 多亿元，并正在发起 4 支天使基金。作为产业园天使投资人，这也是国企应有的担当。

七是做产业新秀的专业孵化器。以张江集团在产业领域的研究为导向，来引导好相关创新者在专业孵化器共成长。

八是做产业创新的协同突击队。我们正与多方联手共建张江产业工程院，将与四大板块进行合作。戳这里，了解云资管

九是做产业赛道的细分运营商，拥抱高科技园区的细分运营的时代。

04黄乐

明源不动产研究院院长、

上海国有资本运营研究院特聘专家公募 REITs 催生产业园区新玩法

1、 我国公募 REITs 目前虽然只发行了 17 支，资金体量不是特别大，但是对产业园区来说是实实在在迈出了一大步。公募 REITs 非常重要，企业把资产装到资产包里上市，然后实现部分股权退出，这就又有了新的资金，去带动有效的增量投资，这个红利一定不能错过。2、 我们可以看到目前国企都在做基础设施，当下国内强调内循环 或基建的适度超前，在其中国资企业肩负重大的基建责任，但是钱从哪里来？公募 REITs 毫无疑问是政府给我们带来的，在整个资金端口的巨大力量。

3、 公募 REITs 的发行，意味着新的商业模式出现了，而新的玩法、新的能力也随之出现了。从全球角度来看，产园公募 REITs 是最终格局，未来真正掌握行业主体的就是 REITs 和基金。而产业园区要走到最终的路径上，该怎么把握住这个机会？我们认为要掌握五个新 。

第一是新的盈利模式，不能再走老路，未来要思考有哪些新的收入来源。

第二是新的算账逻辑，基于公募 REITs 的产业园区赛道，未来不一定是散售、也不一定是纯自持，都是可以上市交易的。在这种背景下，项目的算账逻辑应该怎么做？

第三是新的估值逻辑，要采用持有型资产管理的固估值逻辑。

第四是新的核心能力，未来基于公募 REITs 要培植的新能力是什么？我想应该是一个综合性的能力，包括资本运作能力、投资能力、精细化运营管理能力等等，做公募 REITs 需要复合型的人才。第五是新的组织支撑，在新的商业模式和能力要求下，未来核心竞争就在于企业之间组织能力的差异。

05黄岱

招商局蛇口工业区

控股股份有限公司

产业园事业部产业研究院院长数字技术赋能低碳园区发展的招商蛇口探索实践

1、 我们认为，未来做产业园区最核心的本质，还是要回归到产业，要为国家的科技创新做出自己的贡献。我们要做创新中心的打造、做赛道的研究。

2、 产业运营是一个很复杂的命题，内涵非常丰富。我们在思考，产业运营到底是加强专业服务就可以了，还是要继续深入到科技服务、甚至深入到和产业投资相结合的程度？这个我们仍然在积极地进行探索。

3、 我们认为未来园区要往科技服务、技术定制、技术评估、技术交易、概念认证等环节去进行服务。在做好科技服务等基础上，再做好产业投资，然后实现资产管理和产业发展方向的融合，把未来的主题园区真正做实。4、 未来在产业园区方面，我们已经搭建了2+5+1 等双碳发展体系。总的来说就是一个顶层设计，和两个数字化平台。第一个是园区数字化平台建设。主要涉及智能能源、安防、停车，打造全方位服务平台，提供一篮子服务。第二个是能源管理系统，包括数据的存储、清洗、配置、信息可视化全生命周期管理、优化运营等。顶层设计就是围绕投资、采购、建造、运营进行比较全面的顶层设计。

06王英杰

星河产业集团产城研究院院长

REITs 时代，园区运营商的资产运营破局之路

1、 在国家政策层面上，我们都知道房住不炒，而国家对于产业园区的导向也一样。随着 REITs的出台，也给了我们一个非常明确的信号，就是园区必须要做运营，而不是做物业销售。2、 未来产业园区要朝着新型化的角度发展。因为世界的创新都来源于空间载体， 60%甚至 80%的创新活动，都是在房子里面进行的。所以房子到底能够产生多大的创新，这是值得我们挖掘的。3、 我们打通了五个要素，把技术、人力、资本、空间、数据作为一个新的经济发展范式下的五个要素，进行合理安排。经济范式的转变对于产业园区来讲非常关键。高周转模式也好、其他模式也好，更加聚焦的是土地、人力要素的资产增值。但现在这两点已经慢慢弱化，边际增长会很低，资本边际增长率也会慢慢弱化。星河试图利用我们在各个领域建立起来的优势，打通这样一个新兴的发展模式：从产城融投 四个维度串联数据安全，保障空间适配性，为人来服务。通过资本导入持续引进，实现完整的生态圈。4、 做 REITs 就是服务三个主体，一是客户，二是政府，三是业主。基于这三个主体，才会出现后续一系列的管理动作。企业客户的满意度会带来出租率上升，进一步提高估值；对政府来说，企业在园区内得到发展，实现新的增长变化，政府才能获得经济、人才、税收的导入，才能实现区域竞争力的提高；对业主来讲，如何在短暂的土地资产使用年限内，实现全生命周期的价值，这最重要的。在资产运营视角下，所有运营动作都围绕着以上三个主体展开。5、 基于资产运营的角度，我们构建了三个核心武器：一是满足政府需要，我们成立了专精特新 的企业总部基地，关注的是政府和企业关于产业发展的问题。刚才讲星河不是做产业的，我们是做服务的，我们做得更多的是横向打通产业发展要素，支持他们的发展。二是做园区运营服务。我们建立了超级企业服务中心，解决刚才所看到的多元主体、多重界面的发展。由一个窗口、一个团队解决企业面临的所有问题，形成系统化解决方案。三是降本增效。我们的 BIM 系统获得了国家一等奖的认证，我们的能耗系统、 AI 运营系统都在逐步完善搭建。这三种武器的组合带来星河产业园区稳步增长，在并不乐观的地产行业甚至星河内部，产业集团为集团贡献了非常稳定的、持续增长的现金流。

6、 我们做的是 500 年的事情，而不是 500 强的事情。不求规模，求的是稳定发展。

7、 在新的 REITs 时代下，我们要回归初心，通过运营创造价值。运营不是我们的成本部门、也不是利润部门，而是我们的资产部门。

07赵穗

杭州和达高科技发展集团

有限公司总经理REITs 如何助推特色产业园区

高质量发展

经济如果不能独立，则啥子都不用谈，衣食住行全靠他人施舍，却口口声声不愿做附属品，哀莫大焉。

1、 公募 REITs 是一个新的里程碑，公募 REITs 上市之后市场会更聚焦作为产业园区的运营能力，以及我们对产品的认知能力。从 2021 年开始就一定是产业园区新的时代，这个时代也会带来新的机遇和挑战。对于我们园区运营商而言，也想通过公募 REITs 的上市，来提升我们整体的研究能力和产品支持能力。

2、 我们需要打造的是产业生态体系的服务化，不仅包括空间和产业集聚氛围，还包括需要创新来支持的要素。对此我们梳理了 4 个精准化 ：产业定位精准化、配套生态系统精准化、招商精准化，建筑设计和形式精准化。这些精准化取决于我们对产品的认知、对产业的认知。我们一直在强调，我们服务的是谁？我们要理解产业、理解我们的服务对象、理解从业人员的特点和需求是什么，才能开发出符合产业需求、企业员工需求的产品。戳这里，了解云资管

3、 我们形成产业运营生态体系，主要做了两件事，一个是产业基础设施的建设，还有一个是产业基金。为什么不说基地呢？因为很多人都讲基地+基金 的模式。但我们认为产业园区基础设施不仅包括基地，还包括其他基础设施。以创新药物产业为例，企业每百平米能耗会达到 300-800 之间，半导体企业在 1000-1800之间。通过分布式能源站基础设施配置，园区就能够实现调峰功能，也能实现短时间发电功能。这不仅能保证园区企业正常用电，也能在低碳上发挥我们的力量4、 数字化不仅仅是工具，更是产业运营的血液，所有园区的研究、服务和运营都离不开数字化底座。

5、 公募 REITs 对产业园区运营商而言，一定是业务模式的再造，在原来的投募管退 基础上加入公募基金模式，无疑能从规模上形成一个快速滚动的过程。但同时这对园区提出了考验，我们具不具备招商和运营能力，能让园区在快速周转的过程中，还能保持像现在这样的 95%以上的出租率水平？

08从宝明

上海鼎榕壹天地产业运营管理

有限公司董事长产业二十年：

两个城市发展产业的案例

1、 我认为园区在建设初期通常会有两个比较任性的时候，一是选产业的时候，二是建房子的时候。在建房子的时候任性，等到房子建完以后再招商，那未来这个房子可能就要大量改造甚至重建了。我们希望在确定产业方向的时候，应该根据对当地的调研，把原有的产业基础弄明白之后，再来思考这个城市适合做什么产业方向。然后根据这个产业方向当中细分的领域，来建这个园区的房子。2、 投资房产之前就要想好应该如何退出，因为退出方式决定了未来招商及运营的手段、方法和架构搭建。3、 讲到产业生态建设，大家喜欢提平台 这个词。但我们一般叫架构，没有赋能之前叫架构，赋能之后有了凝聚力、吸附力之后，才能叫作平台。我认为产业孵化平台应该具备四个能力：一是投资管理能力；二是研发及研发管理能力；三是三化 能力（技术产品化、产品商品化、商品资本化）；四是将来能有全球招募孵化项目的能力。这四个能力建立起来以后，孵化架构就会成为孵化平台，就有了吸附力，我们寻找招商标的的时候就可能实现。4、 做产业园区，前端的基础工作做得越扎实，准备工作做得越多，对后续的收益就越有帮助。前期工作的成本是不高的，而不像建房子的钱、做硬件的钱，一旦投下去了空在那里等着招商，那成本是每天都会增加的。

09林环宇

园动力产业发展集团

佛山总经理

兼任广东公司副总经理大数据智慧招商，

引领行业招商新风向

1、 什么是园区项目成功的标准？我们提炼为三个方面：

一是项目形象的塑造。在园区开发过程都渴望把园区打造成区域的标杆和全国标杆项目；

二是项目经营的成功。我们利用自有资金进行开发，或利用外部机构通过恰当合理的杠杆，撬动项目的运营。无论以哪种形式获得资金，最终都要实现经营目标。；

三是招商速度与质量。这会反映出我们对当地政府、对管委会承诺的产值税收、固投，另一方面又影响着经营。2、 政府如果想做精细化管理，就会把对一个产业平台的管控，直接收束到对一个入园企业的管控。做招商大家都会面临这个问题，即政府对园区的考核越来越严格，产业准入门槛也逐步提升，所以园区对企业的筛选也需要进一步精准化。

每个人都会降价，但是那些让客户信服的理由来自智慧。每个广告都必须向客户提供一个观点。这个观点必须是竞争对手没有的，并且能打动大众。

3、 做园区招商，不能只用一个价格维度去打败你的竞争对手。产业的精准定位、产品的优质化打磨是特别关键的，不能任性地建房子，即使把载体建好了也不一定能满足企业的真实诉求。

10张建纲

西安三元园区运营管理

有限公司总裁产业改变城市的最新实践：

致转型中的城市

1、 招商要找到城市的规律和脉络，从中找到商机。这个业务要不断创新，不断找到城市痛点，引爆城市的产业。2、 我认为无论是产业规划还是招商，更多的是在于创新、在于发现产业发展的新机会、新赛道。这些新的产业只要聚集起来，会具有很好的虹吸效应，招商非常快。3、 我们每到一个城市，对产业的定义是不一样的。我们根据城市的禀赋来做，没有两个园区是雷同的。我们要用产业改变城市，用产业探索城市发展的路径。

11曾楚恒-全至智业集团董事长产业上楼、垂直增效、产业生态、精准招商

1、 为什么深圳如此看重工业上楼的模式？因为土地稀缺、产业面临外迁，但我们在节地方面，可以在一块土地上输出数倍于过去的空间，然后通过产业筛选、产业运营，令土地产值再增加 30 倍。2、 产业运营首先要懂产业选择，然后再回归到产品的打造上。园区产品一定要适销对路，给什么人用，就要为他而设计。3、 我们园区的环境塑造，除了要适合产业本身的生产需要以外，还要满足人才的需求，高科技人才对环境的要求是很高的。我们园区所在的地方，过去是宝安区最偏的位置，人才很难吸引过去。但现在我们构建了园区美好的生产和生活环境，还有被评为深圳最美十大艺术展馆的建筑，以及图书馆等配套，高科技人才是很喜欢这些的。我们园区有些企业规模做大了、走出去了，但还是把注册地保留在这里，证明他们认可园区立体的氛围和感受。4、 工业上楼是一种生产组织模式，不是简单的高层厂房。工业上楼是未来的大趋势，我们一定要好好面向它，群策群力去完善这个新生事物。

12王玉祥

深圳赢城董事长运营赋能工业互联网园区

案例分享

1、 今天但产业园区， 80%的园区产品是有问题的， 80%的园区是没有专业运营服务的，90%-95%的园区是谈不上智慧化的。我国工信部，中国工业互联网联盟都在大推工业互联网园区的方向，这是一个综合多维的提升。但实际上我们的园区，还处在非常低层的规划层面，未来机会还非常多、非常大。

第一，我们主要的问题是整个行业对产业地产全程的操盘认知比较浅，专业人才也比较缺

乏。

第二，模式不清晰。产业地产在招商、运营、投资等那么多板块上，都应该有非常清晰的商业模式的设计，包括合理但盈利模式、运营模式、扩张模式、管控模式等。第三，产品错配。本身应该做写字楼的，做了厂房；应该做厂房的，为了提高溢价做了写字楼，这是很常见的现象。2、 项目的战略一定要跟区域战略结合。公司在什么区域做项目、园区落在哪里，就要关注该区域的产业发展战略。区域未来要打造的产业集群，是否有可能成为全球、全国有优势的产品？全国各地很多产业集群在没落，也有很多产业集群在逐步地兴起，这个与当地政府和行业协会有非常之大的关系。我们进入这个城市做什么产业、依托什么集群，这个集群未来是会没落还是做大，这是园区能否建设的关键。

13张聪杰

银星集团执行总裁生命健康产业专业化园区

建设运营的探索与思考

1、 在经济发展非常好的时候，我园区看上去非常繁荣。但当经济下行的时候，企业生存压力加大，必然要从高成本的园区向低成本转移，这样的企业对园区的粘性非常小，他们首先要考虑的是活下去。正是基于这样的情况，我们认为未来的园区发展，一定是专业化园区。除了基本配套服务以外，还要在产业上形成配套，增加入驻企业的粘性。2、 很多园区看不上物业管理，觉得物业没有任何的科技含量。但我想强调物业的重要性，园区企业但体验感很多都来自于物业服务，每个园区的运营者都要重视。

我们有一整套的软件管理体系和智慧园区系统，及时响应每个企业都日常需求。我们所有的园区物业一直没有外包，因为很难把控物业的质量。我们跟自己都物业公司下达的考核指标不是盈利，而是服务。因为物业的收入对园区来讲是很小的部分，它的第一要务是服务客户、 提高体验感和满意度，其次才是考虑盈利。

14马洪波

润城新产业（深圳）有限公司

执行董事、总经理以运营思维，

构建生态化特色产业园区

1、 轻、重资产要形成一个互动的关系。关注产品是最基本的，首先建造出客户愿意接受的、能在功能上达到实用和效率的产品，然后再结合招商能力，形成杠杆的互动效率。我们提出了产品为基，服务为王 的理念，形成轻重联动 。我们希望这两种业务独立运作 ，能够独立分拆、上市，而不是各自封闭的业务。2、 公募 REITs 改变了这个行业。有了公募 REITS 以后，如果有能力持续获得优质的产业土地，通过运营提高产业空间价值，并满足政府对土地的监管要求的话，那这不失为一种非常漂亮的生意模式。而且如果有了公募 REITs 牌后，我们去定义自己的重资产开发、轻资产运营能力，就有了一个价值锚。你做的事情是否被人认可，这个标准不是自己定义的，而是公募 REITs 去定义的。我们可以用这个维度，去重新梳理和审视自己过去的能力，园区开发了之后的价值体现，一定要满足公募 REITs 的要求。3、 我们希望跟优质企业一起成长，做时间的朋友。当园区服务满足了客户以后，客户的贡献除了租金以外，还能帮你达成对政府和社会的承诺，这才是生意的闭环。

15肖鹏

广州工控科技产业发展集团

有限公司总规划师产业投资破局科创特色产业构建

1、 我们希望依托于这次改革的浪潮，让我们冷静下来，做实产业。以运营为核心，利用REITs 让资产保值增值成为量化的市场标准，从而推动国企资产管理与市场化运营机制形成本质的锚定关系，实现国有资产与市场资本有效转化的可评估路径。祝愿产业赋能，更快更好实现资产真正价值。2、 我们构建千亿级的产值空间，将会激活数千亿的关联产业。我们把产业链补起来，把订单做起来，让链上企业形成关联效应，实现产值，保障就业，让更多实体能做大做强。同时千亿平台将构建数万个应用场景、激活数万个产业技术创新升级，这是我们做产业的目标，积极主动的创新精神，才是产业不断发展进步的基础。

16冯海虹

宝湾物流控股有限公司总经理如何运用物流底层思维

打造特色产业生态

1、 物流不动产作为资本的宠儿，外界以为物流地产很简单，就是买个地、建物流园，做起来好像不是特别难。因此这行有很多新进入者，会抱着做金融的思维。但穿越经济周期以后可以看到，这个行业是有壁垒和难度的。2、 物流园选址是非常重要的，我们要理解行业、理解客户，知道客户在哪里需要物流园区。而且我们要思考落地，园区以后怎么通过运营进行提升？地段不是特别好的项目，要怎么达到上会的标准和收益率？如何以生态的概念，来做整个物流园？3、 在物流领域很难做到标准化，客户要求的柔性是非常强的，只有试过一万次以后，才知道哪里要改进。4、 无论底层资产怎么样，无论经济周期怎么样，今天我们已经遇到了非常难的大环境，真正能穿越经济周期的，是我们的运营能力。

17

张一平

中集产城集团副总裁

兼惠州城市公司董事长运营与招商有机结合，

主题园区新玩法

1、 从开发商转过来做产业园区的，大部分转不成功，因为传统的房地产和现在说的产业园区内在的逻辑是不一样的，包括 5 个维度。

第一个维度是短跑和长跑的区别。房地产讲周转率，但是产业园区招商、运营、培育是快不起来的，要有一个过程。非但要有耐力，还要有毅力。

第二个维度是传统房地产基本上是 toC 的业务，但是做产城融合大家要却是要对三个方面。第一是 toB，第二是 toC，因为企业还有很多的员工。要满足 B 端客户的需要，还要满足员工的需要。第三是做产业园区很多还要与政府签产业监管协议，要做对赌，所以还要 toG。

第三个维度是传统的房地产是资产买卖的关系，房子盖好卖给客户两年后，就是物业管理去负责服务了。但做产业园区，特别是做轻资产运营的，这些物业都要持有 30-50 年，品质也要管 30-50 年。所以资产买卖的逻辑和资产运营的逻辑不一样。

第四个维度是传统的房地产要来给我做好物业服务，但是现在我们做产业园区刚才隔壁也在讲要运营，从我的概念来讲不只要运营还要赋能，要给入驻到这里的企业赋能，让他到你园区以后要过得更好长的更快，这个园区才有吸引力，一个是服务和赋能的区域。

第五个维度是与政府的关联度，传统的房地产只在跑建设手续的时候跟政府有强关联。但做产业园区，从头到尾都要跟政府产生强关联。

2、 只有运营最能体现园区的价值，就像房地产一样，如果一个小区的物业管理不够好，那二手房的价格不会高。3、 做产业招商一定要想清楚，这个企业为什么要到你这里来？来了以后需要你解决什么问题？客户来这里以后，你能否将其服务得更好、让其成长的更快？如果能，那么即使园区价格高一点，客户也一定会选择你。

18唐亮

明源不动产研究院副院长产业新机遇，数字新动能

1、 面对产业园区业务，我们要达到三个目标：合理的成本、稳健的收益和多元的收益。

2、 基于这三个目标，我们提出了三个方面的解决方案。第一个是管理数字化，合理地控制成本；第二个是运营智慧化，通过智慧招商、智慧资管让整个招商、合同管理、租金收取的流程不出现重大失误；第三个是服务生态化，为客户提供最合理、最匹配的服务。3、 围绕不同客群和不同类型的需求，我们构建了千园千面 的服务生态平台。企业发展阶段、园区业态不一样，我们提供的服务也不一样。多元化生态服务不是越多越好，而是越合适越好。

以上是本次大会部分嘉宾观点的精华整理。至此，第八届方升产业园区大会正式圆满落幕！

什么是创业？如果你敢向自己承诺，愿意拿出人生最黄金的十年、十五年，甚至更长时间，决定玩这个游戏，愿意损失生活乐趣，甚至可能付出健康，这就是创业。