房地产业现状(日本房地产业现状)

 

2021年下半年以来，整个房地产行业销售大幅下滑，许多地产企业资金链爆雷频发、大量房地产从业人员被裁员，严重影响上下游产业链，建材行业和家电、家具行业，对2022年上半年经济增长造成严重影响。

2022年初以来，国家多个部委出台各类支持政策，给房地产行松绑和注入新的动力，期望重新激活房地产这个经济引擎，回归房地产行业平稳和持续健康发展的轨道，但是截止目前，效果依然不显著。

那么房地产行业到底怎么了？房地产行业的未来在哪里？房地产还能不能成为经济引擎呢？

一、房地产行业怎么了？

中国房地产行业现状，2021年中国常住人口城镇化率达到64.72%，虽然欧美、日本等发达经济体城镇化率都高达75%以上，但对于改革开放四十年的中国来说，这个比率已经非常高了。

安居客研究院5月份报告数据显示，城镇地区住房拥有率高达97%，户均拥有1.5套房。西南财大的研究也显示，全国拥有住房约4.5亿套，全国空置房达1亿套，很多城市住房严重过剩。

二、房地产行业的未来在哪里？

如果按照房地产、建筑业现有发展模式，房地产行业的未来就像任泽平说的那样短期看金融、中期看土地、长期看人口！随着中国人口老龄化趋势，住房需求将会出现断崖式下滑，尤其是东北、西北地区，以及人口流出的中小城市。

如果保持现有房地产、建筑业发展模式，房地产行业的未来只能在长三角、珠三角等沿海发达城市，或者中部地区产业集中、发达的省会城市。

如果站在【未来】的角度看房地产行业，比如【第四代生态智慧建筑】，每一套住房都有自己的空中花园、空中停车场（飞行汽车出现）、空中健康跑道，那么房地产行业依然前景无限。

核心在于打破现有制度、规则、规范和标准限制。

比如：现行《建筑工程建筑面积计算规则》（GB/T50353-2005）规定：

如果一个完全竞争的市场转变为一个垄断的市场，这种转变所带来的总剩余的减少就是无谓损失。

住宅建筑（包括公寓、排屋、别墅等）：

一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.3米，特殊情况下也不得大于5.6米。

对每一个将被赐予的人，他将得到更多的财富。而对于没有被赐予的人，即使是他所拥有的，也会被取走（圣经）(商场竞争）。

若住宅建筑标准层层高大于3.3米且小于4.9米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积，并计入容积率。

若住宅建筑标准层层高大于4.9米且小于等于5.6米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积，并计入容积率。

在当前市场行情下，卖20000元/平方米的住房，其建筑成本也就3500~4500元/平方米，但是【楼面地价】却高达8000~12000元/平方米，无论哪个房地产公司都不会舍得【浪费】一平米的容积率去提高建筑层高，改善【住房品质】。

因此在现有的现有制度、规则、规范和标准限制下，第四代生态智慧建筑不会出现，人们的工作、居住方式也不会发生【颠覆性】革命。

三、房地产行业还能不能成为经济引擎呢？

随着无人驾驶汽车、飞行汽车、单人飞行背包等出现，人们对工作场所、居住环境的需求也会发生变化。

国家要敢于打破建筑工程现有制度、规则、规范和标准限制，【超前投资】、【引领消费】，才能引导人们的工作和生活方式的改变，才能引发【建筑业革命】、【住宅革命】，才能彻底激活房地产这个经济增长引擎。

比如：互联网与信息化让工作方式转变了，创造了对电脑大量的需求；移动互联网创造了对智能手机大量的需求；出行方式转变，创造了对汽车的大量需求；钢筋混凝土楼房促使住房方式转变，创造了大量的住房需求。

有了新的需求，人们就有了努力的方向，从而不断创造更多【价值】和【财富】，促进了GDP的高速增长。

需求的弧弹性，如果P1和Q1分别是价格和需求量的初始值，P2 和Q2 为第二组值，那么，弧弹性就等于-(Q1-Q2)(P1+P2)/(P1-P2)(Q1+Q2)。