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两年未动工？无偿收回！恒大海口主力项目地块起风波

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来源：互联网
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2021-12-16
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黄婉银陈梦妤

地方政府无偿收回了恒大此前在海口的一主力项目地块，原因是超期未动工。

12月13日，海口市自然资源和规划局发布不动产权证书作废公告，恒大地产集团有限公司下属的恒大地产集团海南有限公司、新世界中国地产（海口）有限公司、海口外滩城房地产有限公司等共8宗土地被依法无偿收回国有建设用地使用权。

公告显示，8宗地块均存在超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设的情况。

超期不动工？收回

近期，海南省正式出台《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》（下称《规定》），特别规定以出让方式取得国有建设用地使用权，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的，应当在竣工前按照不同标准征收土地闲置费。

在收费标准设定方面，采用阶梯比例，细化土地闲置费征收标准，以5％为起征点，以20％为征收上限，该规定属于全国首创。

《规定》发布后，三亚、海口等地陆续发布多宗闲置土地处置情况公示。土地使用人包括中国邮政集团有限公司三亚市分公司、三亚市天涯海角旅游发展有限公司、恒大地产集团海南有限公司等。

《规定》列明了国有建设用地被认定为闲置土地的四种具体情形，其中一条较为特别的是，将“以出让方式取得国有建设用地使用权，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的”国有建设用地认定为闲置土地。

长期关注海南房地产市场发展的行业研究员罗浩在接受《》记者采访时表示，海南出台闲置土地处置新规是为了提高土地利用效率，防止土地闲置造成资源浪费，也有利于政府更有效推进海南自贸港项目落地。

在完善土地闲置费制度方面，根据《规定》，一是对已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25％，中止开发建设满1年的，明确按土地出让金的20％缴纳土地闲置费；二是对以出让方式取得土地使用权进行开发的土地，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的，在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置费。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《》记者指出，海南这次政策有一个创新点，即对于闲置土地的管控其实有两种模式。第一，对于项目不开工导致的土地闲置情况，操作和其他城市类似，即基本上会征收20%的土地闲置费；第二，对于项目虽然开工但是迟迟不竣工的，也会形成各类管控，这一点是有创新性的。过去确实有很多城市在新开工方面会有“做做样子”的情况，以逃避检查。

在收费标准设定方面，则采用阶梯比例，细化土地闲置费征收标准，以5％为起征点，以20％为征收上限。该规定属于全国首创，为“半拉子工程”低效用地处置提供有力的法律依据和“海南方案”。

“更为关键的是，此次第二点创新也具有工作的细致性。其根据竣工时间来计算违约责任，也按梯队设置了相应的惩罚措施，有助于更好地开展此类管理。”严跃进补充道。

恒大被收回土地

12月9日，三亚市自然资源和规划局对已完成处置的7宗闲置土地相关信息予以公示。中国邮政集团有限公司三亚市分公司、三亚市天涯海角旅游发展有限公司等所持有的4宗土地被无偿收回，并注销土地证。

而根据此前公布的信息，这4宗土地闲置时间都已经满两年，闲置原因也是“非政府原因”。另外，因公共利益需要等原因无法开发有偿收回土地2宗407.25亩，因未按期动工开发征缴土地闲置费1宗101.66亩。

截至目前，三亚2021年已累计完成处置55宗闲置土地2528.12亩。

严跃进认为，对于类似恒大的土地收回，也说明当前政策动真格。过去土地部门类似严管的做法其实相对少，多少要顾及开发商在当地的投资环境。但当前对于一些房企进行严管，对市场具有积极意义，能够真正促进此类城市后续土地闲置的管控，对于相关房企也是有威慑性的。

记者了解到，本次被收回的地块涉及海口恒大美丽沙、恒大外滩两个项目，恒大美丽沙也是恒大此前在海口的主力项目。

时间拨回2015年底，恒大与新世界做了一笔世纪交易，一口气收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币，创下当时房地产行业收购的最高纪录。

其中海口的项目就包括美丽沙约3000亩地块，这是新世界2005年以约18亿元拿下的土地，彼时新世界集团董事局主席郑家纯还去美丽沙地块实地考察，但该地块到2011年才开始动工建设，4年后又转卖给恒大。

根据恒大美丽沙最新一批预售证信息显示，其在2021年7月取得的预售备案均价约在1.7万-1.8万元/平方米。一位海口本地的购房者表示，美丽沙项目算是在海口性价比较高的项目，也是曾经的红盘之一。其他新盘项目从去年开始变相加价时，美丽沙一般很少或者不加价，此前市场热度高时一般刚推售就会卖完。

海南中原战略研究中心数据监测显示，2021年9月，恒大美丽沙排名海口商品住宅成交套数榜第二位，备案成交336套房源，均价17560元/平方米。