房产知识100问

　　答：房地产一级市场又称土地一级市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。

　　答：二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。

　　答：房地产市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

　　答：房地产产权人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及不可售公房使用权的自然人、法人和其他组织。

　　答：商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件。经初始登记后一定时期内，尚未出售或出租的房屋，称为空置商品房。这一“一定时期内”的时间界限，是指房地产开发企业在本市投资建造的并符合出售条件，自竣工验收之日起以超过一年，尚未出售或出租的新建住宅。

　　（3）商、住、办公综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积。

　　答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖。赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：

　　法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效；

　　答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《上海房地产登记条例》规定，上海市实屋所有权和土地使用权登记发证制度，依法登记的房地产权利（包括房屋所有权及所生产的抵押、设典、租赁等其他权利）受法律保护。根据《上海房地产登记条例》规定，商品房预售合同及其变更合同应当登记备案，未进行登记备案的，不得对抗第三人。所以购房者购房（包括预购）后立即办理登记或者备案手续，以免开发商或原业业主卖给第三人而造成不必要的法律纠份。

　　答：房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：

　　答：房地产转让人转让房地产时，应当如何向手让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系，租赁关系、相邻关系的相关情况。房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

　　多层住宅一般为条状建筑房型总体来说较好，每户主要房间基本上朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。

　　高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向空气穿透性较好得户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。

　　答：购买现房具有较强得安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细得了解，可将实地调查得结果与房地产广告，售楼书上得介绍进行比较。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。与期房相比，现房的价格要高一些，付款的压力也较大。如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、楼层、朝向往往已所剩无几。

　　购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地较大。但购买期房与购房现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者选择购房时机不当，还可能遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。

　　答：《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共有设备以及住宅使用规定和禁止行为。

　　答：《新建住宅使用说明书》应当对住宅的建筑结构、类型和各设施容量、布置情况等性能、标准作出说明，并提出使用注意事项。一般应包含以下内容：

　　答：《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。自1998年8月1日起，凡不向《新建质量保证书》的，不得进行销售、配售及分配。

　　答：房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。在房地产经营活动中，房地产转让与租赁是主要的形式，与房地产转让不同的是，房屋租赁并不发生房屋所有权的转移，只是房屋的所有权人在一定期限内将使用收益权及其占有范围内的土地使用权有偿让渡于承租人。

　　答：房屋租赁是一种财产使用权转移的民事活动，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的民事法律原则。房屋租赁当事人应遵守国家有关房地产管理的法律、法规规定。房屋租赁应当依法纳税。

　　答：如果职工购房申请住房公积金货款不能满足需要，同时又不到所购房价80％，可以在申请个人住房商业性货款，两项货款总额不超过所购房价的80％，这叫组合货款。

　　1.朝向为南北向的｛指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇（含宝山、闵行、嘉定区城镇，下同）不小于1.2倍。

　　2.朝向为东西向的｛指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同｝，其间距在市区不小于较高建筑高度的0.9倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于1.0倍。

　　答：指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。

　　答：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的按高层建筑处理。

　　答：按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可以适当放宽，由城市规划管理部门核定。

　　1、在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

　　式中，A’表示折算的建筑面积，K表示半地下室地面以上的高度与其层高之比，A表示半地下室建筑面积。

　　3、商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

　　4、住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按《建筑密度和建筑容积率控制指标表》的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

　　答：高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时。

　　答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。

　　答：房地产转让人就同一房地产与第三人签订转合同，造成多个转让合同并存的，成为“一屋多售”的转让应当按购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。

　　答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自主一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡型居住，即所谓的分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来3－5年内够居住即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。

　　答：目前我国住房还贷方式有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能承受金额较大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。

　　答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。

　　（1）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业挡案资料的管理的保管和其他有关物业管理服务；

　　答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资金的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。

　　答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容：

　　（1）住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐所等；

　　（2）住宅小区的配套设施。人口规模在一万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电局、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收店、居委会、便电所、公共厕所、垃圾站等；

　　（3）住宅区的配套设施。人口规模在4－5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种生活相关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；

　　（4）市政公共设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公共事业和城市公共设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

　　答：指商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者所创造的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿。

　　答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷缩），使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立部分，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200－400mm。

　　答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及强面而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用材料不同分为油毡防水层、钢板防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、涂料防水层等。

　　答：违约金是指违约方按法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。这是违约方承担违约责任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。违约金是对违约方的一种制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比较强烈；业主委员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前。如某些费用未能及时付给物业管理企业，短时间内未给管理带来明显损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情的发生的作用。

　　答：契约即合同，指当事人双方(或数方)为了确定各自的权利与义务而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、承包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、现金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求或解除契约；并有权就不履行或延迟所造成的损失请求赔偿。

　　答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯出发违约金仍不足以赔偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定形式。但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件：

　　如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处罚赔偿金。但因卫生条件太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。

　　答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1.6米。

　　（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积；

　　答：凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应记入公共建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不记入公共建筑面积。

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公共建筑面积。

　　答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状。内部布置情况及建筑构造、装修、材料、施工定位方线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总体平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗。台阶、散水、浴厕等详图和材料的做法说明等等。

　　答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。

　　答：用地许可证指经城市规划主观部门审批并颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废纸。《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提出建设用地规划许可证。并作了如下规定：“在城市规划区进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主观部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

　　答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，他们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业的资本多少，国家又把开发企业划分为不同的等级资质而进行管理。

　　答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理和约，规定各代理公司的指责范围和佣金分配方式。

　　答：对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用途的部分，开发商托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作，成为独家代理。

　　答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房包发给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。

　　答：产籍图标是办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的，“房屋平面图”及房屋各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查账填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较为完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的总称。

　　答：他项权利登记主要指房产典当与抵押的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减）；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃）。

　　答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有房屋的所有权、土地使用权的单位和个人。这里所说的商品房是指有一定范围内的土地使用权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。

　　答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起30日内申请房屋所有权初始登记。

　　答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。

　　答：购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，未来收益主要包括未来工资收入、投资收益、现有不动产不准备变现用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等。

　　2.1自然人：个人身份证（护照、绿卡、回乡证、旅游证等）；若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明材料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证提交代理人身份证明；

　　D委托他人签订合同、待办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及代表人/负责人签名样式：代理人的身份证件等；

　　答：在1998年6月1日到2003年5月31日期间，购买本市商品房住宅，并在产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。

　　答：1998年6月1日到2003年5月31日期间购买本市商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取“当年登记，次年退税”的办法。