石家庄新房市场现状：下的一手好棋

　　首先，对整个市场最底层的角色——房产销售和购房者来说，从去年开始，石家庄新房就已经有种“无房可卖、无房可买”的趋势了。

　　开发商对外渠的依赖变低，两年前是开发商求合作，现在角色互换、有合作分销的楼盘越来越少，而且给分销渠道的佣金也越来越低，从以前的平均2%降到现在1%都没有，甚至还有给千分之几提成的。更让销售和中介害怕的是，佣金不止变少了很多而且往往还会拖半年以上才给结清，某些暴雷房企甚至不打算给了......

　　从2021年下半年开始，石家庄新房供给量大幅下跌，尤其是二环周边的刚需或刚改盘，以及二环内的中端楼盘。销售端无房可卖、不敢卖，中低端需求无房可买、不敢买，这些现象出现的根源，在于土地市场的转变。

　　2021年7月，石家庄发布了《关于落实省委省政府关于大力支持省会建设和高质量发展的意见的实施方案》，估计很多人都看过这个报道。除了立下2025年GDP破万亿的大目标之外，《方案》里还提到了一个新规定：

　　这条新规出台后，对石家庄楼市产生了非常深远的影响。当时最直接的影响就是大家不敢拿地了，土拍马上陷入沉寂，因为很多地块立刻要调规、需要重新测算各方数据、无论是成本售价还是市场反映。

　　间接影响是2021年7月以后，石家庄新房供给大幅降低，改善和缓和了二手房的供需关系，让跌跌不休的二手房市场缓了过来。2021之前的年份，石家庄新房成交量几乎都在二手房成交量的两倍以上，2022年新房成交已经和二手房差不多了。

　　限容2.0，意味着以后的石家庄新建住宅楼盘，几乎都是20层以下的小高或洋房了。以前石家庄的新建楼盘，除正定新区外，容积率基本都在2.5~3.0左右，建筑形态以25层以上的高层板楼为主。

　　两种不同容积率，造成的楼盘居住品质差异，是肉眼可见的。更狠的是，石家庄ZF不止调整了容积率，还提高了建筑设计要求。所以按照新规开发建设的住宅楼盘，基本都是中高端项目。

　　最终结果是，土拍成交量和成交金额大幅降低，但亩单价相对平稳；新房供给量减少，新房越卖越少但品质越来越高、单价和套价随之水涨船高、偏偏去化速度还特别好，而且暴雷房企没人敢买、城发投却强势崛起、国资拿地、国资受益。同时，很多预算不足的购房者被倒逼到二手房市场接盘，撑住了跌跌不休的二手房，改善了楼市供需。

　　在全国楼市一片愁云惨淡的现在，石家庄反而好起来了......很多朋友问我，石家庄房价将来走势如何？——答案已经很明显了，远了不敢说，最近这两年，新房这个锚顶住了，二手房又不断有刚需和中端置换群体去接盘，石家庄房价将是一条几乎没有起伏的直线（横盘/微跌/微涨）。

　　最后问一句，这盘棋下的怎么样？——什么，你问不卖地，哪来的钱搞发展？哼，卖地才几个亿，看看下面这张图1.5后面的单位是什么。