一叶知秋中国房地产渐入寒冬

　　今天跟大家聊一聊中国房地产的一个现状，房地产在中国历来是大家比较关注的一个领域，那是因为它有牵一发而动全身的这种全局的地位。

　　我们先来看一下中国房地产从08年走到现在的一个过程，如下图数据，可以看到在08年的时候，中国房地产的销售面积是6.59亿平方米，销售额是2.5万亿。自08年以后，中国房地产就踏上了高速列车，一路开始飞速发展，价值杠杆的发展，在10年销售面积突破了10亿平米，销售额突破了5万亿。一直走到今天，2018年19年大家可以看到销售面积达到了17万亿平米，然后销售额是在15万亿水平，到2019年已经突破了15万亿，接近了16万亿。

　　基本可以确定19年就是中国房地产销售的一个总量高峰，像恒大、万科、碧桂园基本也都实现了5000亿以上的销售规模，任何一家企业的销售规模就相当于很多全行业的一个规模，希望大家能记住这个数字，就是15万亿这个数字，这个数字将来可能是会是中国房地产历史上非常有意义的纪念意义的一个数字。

　　2020年受疫情影响，第二个房地产从高峰开始滑落，今年可以说是中国房地产销售开始下台阶的第一个年份。我们再给大家看一个就是图形化的一个图，还是销售面积和销售额，大家也可以看一下这个曲线亿平米。

　　我们可以算一下，就从2008年到2019年销售面积差不多是翻了三倍，然后销售额是差不多翻了6倍，目前均价整个全国来讲均价相比08年，而是翻了一倍多一些的。但是因为各个城市之间冷热不均，有很多城市其实这些年并没有涨多少，但是向一线城市核心二线倍都不止。

　　天津房价进入下下降通道？新业主被问价格不敢说线年年中，梁爽(化名)以130万元的总价款买下天津市东丽区套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。梁爽感慨，名义上房价涨了10万，但算上物价上涨、房贷利息，可能还要赔钱。

　　平方米下降了5000元，天津的房价进入下降通道，走到今天走到现在，天津相比房价的当时16/17年的最高点差不多回落了是有15%到40%，

　　我们再看一下天津的在售房源的涨跌情况，你可以看到9月份以来，最近一周绝大多数的在售房源都是下跌的状态。

　　而且当地的土地市场成交量是否旺盛或者成交价格是否旺盛，还牵扯到地方政府债券的发行，也影响到当地的城投公司债券的成功发行。所以说这个土地市场基本是牵一发而动全身的一个关键。

　　全市收支。政府性基金收入预算1817亿元，比上年增长27%，其中土地出让收入1783亿元，增长31%，主要是区级土地出让交易量预计增加较多。加上预计中央转移支付4亿元，专项债券178亿元，上年结余63亿元， 减去调出资金等235亿元，预算总收入为1827亿元。政府性基金支出预算1827亿元，按可比口径增长13.1%

　　有一个数据就是天津2019年它的公共财政收入是2410亿元，其中税收收入是1634亿元，同比增长了0.6%，但是非税收入776亿元，同比增长61%。非税收入之所以增长这么高，很大一部分就是来源于变有企业的股权，或者是引进战略投资者来实现。这个是在天津财政收入面临困境的情况下，天津市采取了两个办法，非常典型，很多其他地方财政压力比较大的地区也是采用相同的办法。

　　之前2018年5月份天津还搞了一个海河英才计划，其实就是人才引进计划，但很多的人才它其实不是冲着天津市的经济或者就业机会去，他是冲着天津市户口来的。天津市户口参加高考，它的入学率高，也容易考上好大学，所以说很多人买了房落了户，最终人没有真正的来到天津扎根落叶。数据可以看到2019年天津的常住人口只增长了2.23万人。

　　2019年全国人口净流入增加最多的浙江，它也不是所有城市都净流入，它11个城市里面有4个人口依然是净流出的。人口增加第二的广东，它有一半的大城市人口也是净流出的，所以说你就可以感受到整个全国几百个城市，包括一些人口净流入了大的省份，很多的城市也是流出，哪流到哪里去呢？就流到了最核心的25个城市。

　　杭州是第一大人口净流入的城市，就是一年流入了50多万，后面是深圳、广州、宁波、佛山、成都、长沙，这些城市往往房价也比较坚挺

　　我们其实可以看到整个中国房地产现在的一个整个格局，大的格局就能感受出来，绝大部分城市的人口在流出，房价在阴跌或者横盘，只有这么二十几个人口净流入的核心城市，房价依然坚挺，有的甚至在涨价。在这些阴跌的城市里面，如果是二手房的话非常难以出手，就可以说是挂牌很久都无人问津。

　　当然了，跟央行给他出的房地产的三条红线，就是让他将债务的这种压力有关系。但是还是可以看到恒大一马当先开始他的目标，非常激进，他要金九银十这两个月实现2000亿的销售额，然后紧接着碧桂园传言也可能跟进很大的这种打折销售，所以你就可以看到在中国房地产的高峰过后的下坡路上，这些龙头房企们都在加速的出货，加速抢夺现金流。

　　购房人其实是一种稀缺资源，各大房企你想找到这种买盘人接盘人，你就要看谁的动作快，尤其是这种在广袤的三四线城市

　　讲到这儿，我们最后给大家再总结一个循环，就天津市它是非常典型的一个代表，尤其是北方城市的一个典型代表，其实整个的京津冀区域房价都是这几年都是下跌的，但天津又是一个典型中的典型，它这种典型的恶性循环是什么样的呢？当经济增速开始下降，人口就开始净流出，房价这个时候开始下跌，土地财政缺钱就更要加大土地供应，大量的增加新房的供给，房子的供给增多以后，房价就更难上涨，这个土地价格也会影响土地的价格，所以为了维持财政的平衡，他又不得不增加更多的土地供应。

　　在房地产上行周期的时候，居民按揭买房，它会带来资产价格的上涨，资产价格上涨它会产生财富效应，有了财富效应，包括房地产作为最核心的抵押物，它可以带来信用货币m二的扩张，这样消费就更加旺盛，市场充斥着各种各样的货币，大量的这种货币，企业收入上升，企业就加薪扩招，居民收入上升，然后再反过来再促进居民的按揭买房，所以这是整个在房地产上行周期会形成很非常好的一个正反馈。可以说是大家都是赢家，不管是房地产企业居民、地方政府银行所有人都是赢家。

　　但是当房地产开始进入下行周期以后，作用力就会反过来，反过来以后大家就可以看到，房地产在周期末端以后或者下行周期开始以后，整个这个就可以看到房贷负担开始加重，居民节衣缩食，反过来挤压消费，挤压消费以后企业收入下降，企业降薪裁员，居民收入更加下降，所以就形成了这么样一个恶劣的反馈，糟糕的反馈。

　　但是有一点我们不得不注意，就是我之前节目里面讲到长租公寓的爆雷，长租公寓的广泛爆雷，它其实意味着租赁市场的疲软，大家知道租赁市场是跟居民就业息息相关的，当租赁市场开始大量爆雷，很有可能就是微观上就业市场出现问题的一个前瞻信号，这个值得我们警惕。长租公寓所在地很多都是吸纳能力很强的核心一二线城市，大家可以看新闻里面暴露的是上海、成都、深圳、广州核心的一二线城市。

　　大家知道这些年房价之所以能维持一个高位，或者房地产销售总额能这么大，很重要就是居民的按揭买房的能力，这种举债的能力。每年中国居民的的负债总额大概在六七万亿这个水平，进入16年以后基本每年的负债都是六七万亿水平，这个是维持房地产市场量价不萎缩的一个重要保证。