中国房地产2019年走势与2020年趋势

　　全年销售额超过16万亿。2019年土地成交面积先起后落，商品房成交面积经历了春夏秋冬趋势向下，而二手房也是先起后落……三大关键数据都显示，2020年之后行业下行压力较大。

　　地王不太贵。单价上来说，前十强的单价都没有突破7万元/平方米，而过去一两年，上海土地拍卖超过10元万/平方米。

　　面积看重庆，金额看上海。重庆成交面积第一，但成交量下滑；上海成交金额上升了20%。厦门、北京成交面积涨了60%。其中，北京成交上涨有60%的原因是因为双限房、限价房，真正市场化的房子也就成交了30%。

　　深圳的房价真的没涨吗？广州的销售均价涨了20%。以前，房价和装修价格是分开的，现在是合并在一起了，所以上涨了20%。

　　销售均价涨幅榜，长三角占一半。倒挂是短期机会，但目前一二手房价倒挂将全面收窄，苏州、上海新房价与二手房价的比是0.79。目前，很多城市倒挂项目数量正在减少，成都有五个城市新房相当于周边二手房七三折。

　　顶豪北京占比全国半壁江山。20万元/平方米以上的项目全国有16套，其中上海6套。目前，中国顶豪产品数量并不如想象中那么高，毕竟中国顶豪阶层数量并不如想象中那么丰厚。

　　百强房企增长失速。2016年，百强房企增速为50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出现断崖式下跌，只有6.5%。如果百强增速回归到10%以下，那么整个房地产行业的增长很不乐观。

　　上半年拿钱，下半年没钱。今年房企整体资金压力巨大，融资额从上半年4600亿元大幅降到2800亿元左右。

　　百强房企开始清算重组。2018年破产文书申请458个，2019年这一数字上升至520个。清算重组赶早不赶晚，早清算还能有一定的价值，晚了可能会面临非常被动的局面。

　　单盘产能下降，竞争加剧。典型房企在售数量开始增加，单盘产能从过去2016年10亿元降低到如今的5.9亿元。

　　常规手段失效，卖房就是靠渠道。2019年渠道占比50%，渠道佣金大于2.5%，甚至超过10%。

　　一线城市是租赁市场的核心。一线租金贵三倍，北京的租金坪效是重庆、合肥的四倍，北京的套均租金是重庆、合肥等城市的四倍。此外，租房都不愿意去远郊，上海中心区域的租赁大约占据了68%，因此长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。

　　长租公寓估值回归起点。包租模式下，公寓市场收购估值变化从起步期的10万元/间到泡沫期的30万元/间，再到如今冷却期的不足10万元/间。

　　产业地产，青岛供应最多，深圳地价最贵。价格上来说，深圳产业地产的地价最高，超过600万元/亩，为南昌的40多倍。

　　2020年是中国房地产市场最新一轮周期性调控的第四个年头，此时有房一族的红利正在消退，投资一线城市躺赚不赔的时代即将远去。

　　房价涨跌主要看市场供需，一线城市如北上广深，强二线城市杭州、天津、武汉等人口净流入大、供小于求，自然房价坚挺。

　　2019年12月12日，中央经济工作会议中，再次强调要促进房地产市场平稳健康发展。房价的调控政策中，房住不炒、因城施策、稳地价、稳房价、稳预期依然是主流方向。

　　中央正在探索房市长效管理调控机制，从2019年各城的表现来看，因城施策、一城一策与三稳并非空谈。

　　2019年年底，震荡一年的深圳房价突然暴涨，深圳多个小区业主抱团涨价，并声明谁报价低于10万，邻居们集体跟他绝交。对此，深圳住建局迅速回应，首次将大棒落在了房主身上，对涉事小区暂停二手房网签，同时规定房价涨幅超过5%买方可投诉。

　　从2017年底开始，中国政府就通过金融监管收紧了房企的融资渠道，迫于现金流压力，自2018年以来，房企们都在挥泪大甩卖，但去库存依然艰难。

　　中国房地产决策资询系统（CRIC）监测数据显示，截止2019年12月27日，全国三百城市土地累计成交量与2018年全年的成交量仍有较大的差距，而且土拍热度持续在低位徘徊。

　　2020年，银保监会对房地产领域的融资风险监管力度仍在加强。元旦刚过，北京银保监会对金融机构的房地产授信业务再次提示风险，严禁金融机构向高杠杆房企放贷。

　　中国地方政府主要靠房地产拉动经济增长，虽然近两年中央对地方的政绩考核已经强调不唯GDP论，实现有质量的经济增长，但如果房价一直下跌，土地流拍或降价严重，地方政府根本没有钱实现经济增长。因此，一城一策控房价是一个地方政府和中央长期博弈的过程。如三亚、南京、天津等城市就在一边控房价，一边积极推出宽松的人才落户新政，曲线刺激房地产市场。

　　而且，买涨不买跌是多数老百姓的投资心理，如果房价在2020年无止境下跌，市场观望情绪越加浓厚，最后导致恶性循环，房地产市场就会面临崩盘危机。一旦老百姓宁愿不要房子也不还房贷时，接盘侠就变成了银行，这违背了央行一直强调的守住不发生系统性金融风险的底线日，央行给市场发布了降准红包，将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约八千多亿元。这次降准并非定向，除了支持实体经济，降低社会融资成本，房地产行业融资和老百姓购房信贷都有可能受益。

　　多家机构预测，随着降准带来的市场流动性和银行资金成本的下降，2020年，首套房利率会有一定程度回落。

　　总体来看，2020年，三四线房价回归理性，一二线仍然会成为领涨全国的主力。其中，一线城市房价，深圳比北京上涨空间更大，重点热门区域仍然在长三角和大湾区。

　　虽然三四线房价依然不被看好，但长三角和大湾区，特别是大湾区的佛山和长三角的金华，土拍热度依然不减。这两块地区土地月成交溢价率均在15%以上。而区域经济实力较强，投资风险较小的汕尾、湛江、南通、徐州等地也更受地产商追棒。

　　过去的一年，开发商没有等到金融机构的资金放水，刚需、炒房客也没有探到一线房价的底线，但这不影响整个社会对房价的关注与热情。

　　进入2020年，楼市的利益相关方都在祈盼着踩准房价涨跌的节奏，再次分享中国房地产市场的红利。但无论房地产行业，还是中国房价，都在政策的大手下渐渐回归基本面。

　　仍将持续。在高压政策下，房价震荡下跌，多数购房者不再被恐慌的市场情绪牵动，而是选择更加理智的多看多选，这时房子的价格回归到价值层面。

　　2019年，北京房价普跌，但核心区房价仍然坚挺。未来，地段、学区、品质、物业服务等多种维度都将影响一套房子的价值，尤其在一线城市，由市场炒热的盲目普涨将很难再现。

　　将是2020年房地产调控政策主基调，不会出现大涨或大跌。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快是首要任务。继续

　　，但楼市不是收益者。预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续放水，也不会马上传导至房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。行业规模、企业规模

　　。2019年全年销售额突破16万亿元，但2020年整体压力较大。2019年已经开始出现负现金流房企，2020年这一现象会更多，很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标，未必一定要增长，稳定也可以。2020年行业规模会稳住，企业规模会稳定，部分房企2020年规模甚至会出现下跌。房价上涨空间：深圳不会涨，长三角空间大。深圳房价已经处于高位，很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。而2020年长三角有很多国家战略，且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快，因此机会更多。事实上，在2019年百城新建商品住宅成交均价涨幅前十名中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角的三四线%、泰州涨22%。

　　。2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。与此同时，2018年渠道佣金为1-2%左右，2019年大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。拿地不急，全年都是窗口期。不一定抢在年初三四月去拿地，可能全年都是机会。

　　。实际上，在2019年已开始出现苗头，未来也会如此。仍看好物业，但物业企业会开始分化。好的物业公司PE会高出地产开发企业五倍以上，包括上市物业公司之间也会大分化。已登陆港股的17家物业公司正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对发行价均有较大涨幅，而其他几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。

　　租赁变天，还需寻找新模式。未来的空间会更大，但租赁不是问题，核心是找准细分市场，找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。

　　未来看好八家地产股。地产股看好万科、融创、金茂、世茂、美的和佳兆业六家，地产物业股看好绿城服务、碧桂园服务两家。

　　不管昨夜经历了怎样的泣不成声，早晨醒来城市依然车水马龙。开心或不开心，城市都没工夫等待，只能铭记或者遗忘，那一站爱过或者恨过的旅程，那一段拼命努力却感觉不到希望的日子，都会过去。