2020年中国楼市深V走势数据透视：TOP3房企销售额均超7000亿 上海单价超

　　市场集体“抗疫”，各指标严重下滑，楼市零成交、土地零供应不时出现，政策逆周期调节力度加大，“一城一策”为市场纾困托底。

　　得益于中国经济强劲韧性，-16.3%、- 7.7%、- 3.3%、- 0.3%、1.9%、3.4%……全国开发投资增速从2020年2月以来逐月回升。而深深的大V背后，是从年初上海300亿元史诗级土拍，到杭州“万人摇”；从4月美元债落入冰点，到50天后破冰重启；从房企年初营销大战到年末TOP3门槛跨越7000亿级；更是武汉从零成交到全国销冠的逆袭……中国楼市总在各个层面给人以希望。

　　2020年最后一个月，武汉新房成交量近3万套，创下2020年单月成交新高。在年初停摆两个月后，武汉市场逐步恢复交易并抢回了“失去的两个月”。中指院《2020年武汉快报》显示，武汉全年新建商品房成交20.12万套，其中新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平方米，虽然只有2019年总量的84%，但仍居全国城市住房销量第一位。

　　2020年4月8日，武汉在万众瞩目中“重启”，楼市逐步复苏。在社保补缴、预售门槛降低等一系列政策的精准纾困下，需求得以释放，高供给、高库存伴随着房企的快周转与促销抓回款，武汉市场从5月开始成交量连续破万套，并在12月达到4年多来的最高纪录——新房月销售达27996套，超出市场预期。

　　2020年开年不利，全国各地售楼处暂停、工地停工，新房市场进入短暂停滞状态。随着疫情好转，前期积压的需求集中释放。自2020年第二季度以来，新房市场迅速恢复，但城市间分化愈加显著，部分城市仍然偏冷，有的城市却出现了“过热”情况。

　　2020年，魔幻的深圳，新房交易量一举创下五年新高。据深圳市住建局数据，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套数增长19.8%，创2016年以来新高。

　　网红城市杭州也经历了从直播卖房到土地大战，从“万人摇”、调控“打补丁”到“最强开盘分流”的风格切换，但不变的是高品质楼盘依然中签率极低，一房难求。据克而瑞数据，2020年杭州商品住宅全年成交15.2万套，环增12%，一举打破杭州自2017年以来连年成交套数下滑的趋势。

　　而上海在2020年成了“最难上车的城市”——豪宅成交占据半壁江山。上海中原地产统计，截至2020年年末，单价10万+产品一共成交5513套，累计同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面积同比增长仅为23.1%。据易居研究院测算，2020年上海新房供应量与往年持平，但成交量创近4年来新高，明显处于供不应求阶段。

　　从新房销售金额情况看，长三角城市苏州、芜湖、南通、扬州等城市表现良好，新房成交金额同比均达20%以上。诸葛找房监测的60个城市中，同比上涨最多的是厦门，达到71.87%；东莞、佛山、广州等城市在粤港澳大湾区的政策利好下，成交金额同比分别上涨56.72%、37.68%、24.12%，不过深圳715新政后，部分购房需求外溢至周边的东莞等城市，一定程度上也带动了这些城市楼市热度攀升。

　　与南部经济圈大相径庭的是，北方城市在寒潮之下难有反转。仅有西北部兰州成交金额同比增长70.11%。北京由于受到疫情反复的影响，加之政策长期严控，量价齐跌。与此同时，哈尔滨、长春等东北城市也出现了上涨乏力的局面。整体来看，2020年的新房市场呈现出一种“南热北冷”局面。

　　根据贝壳研究院统计测算，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，比上年增长8.1%，创下2015年以来最高值。

　　据克而瑞数据，2020年12月单月数据环比来看，杭州、深圳、厦门环比增长皆超10%，其余城市也有不同幅度增长，全国8个重点城市中仅苏州环比回落。全年总成交量仅苏州、成都全年累计同比分别跌40%和52%，其余6城年内均有不同程度涨幅，杭州最高，全年累计同比增长高达64%。

　　尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。从研究院《二手房市场城市榜单》可见，一线城市北、上、广、深蝉联前四，新一线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模或价格优势跻身TOP10。与2019年比，上海依旧居于榜首，成交金额突破万亿。杭州、成都凭借规模增长挤进前十，而苏州、重庆掉出榜单。

　　数据显示，北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。

　　值得注意的是，2020年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升约6.5个百分点，广州提升5.5个点，上海提升近3个百分点。其中，据我爱我家统计，2020年北京全市二手住宅共网签168839套，同比2019年增长16.4%。尽管受到疫情影响，2020年北京二手住宅网签量仍然环比增长，创下2017年以来的四年新高。

　　二手房价格方面，深圳继续领跑全国。国家统计局数据显示，2020年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市场的价格环比涨幅分别为0.5%、0.4%、0.2%和0%。研究院数据显示，深圳二手房价自2019年9月超过北京成为内地第一后，2020年继续以成交均价68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅占据贝壳研究院监测城市首位，仍未走出2017年以来的下跌通道；山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，房价下跌的以北方城市为主，占据TOP10中的8席，充分展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。

　　2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加16%。住宅类用地出让金占比78%，同比上升6个百分点，商办类及工业用地合计占比21%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，二线个同比走高；上海以收金2942亿元、同比增加48%位居出让金榜单头名。

　　全国土地出让金TOP20城市总额为28115亿元，同比增加14%，上榜门槛为682.8亿元。榜单前14席收金均破千亿元，一线城市均进入榜单，合计收金8527亿元，占榜单总额的30%。二线席，占据榜单七成，为榜单主力。三四线城市中仅佛山、东莞跻身榜单前二十，此外佛山收金总额涨幅位居三四线年长三角及珠三角成为土地出让的绝对主力。《2020年全国住宅用地成交总价排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外，其余9宗宅地位于长三角和珠三角地区，其中珠三角城市占据6席，长三角独占3席，深圳更有3宗宅地入围榜单。

　　与2019年榜首地块收金不足100亿元相比，2020年宅地总价榜单前七席收金均超百亿，尽管调控政策趋严，但热门区域的优质地块对于房企仍具有较大吸引力，同时2020年入榜地块平均溢价率达到29%，接近2019年入榜地块的最高溢价率，杭州萧山奥体地块更以50%的溢价率居入榜地块之首。

　　值得注意的是，武汉以土地出让金1840.0亿元位列全国第六名，出让住宅和商服用地共计156宗，土地面积约3200万平方米。2020年，武汉累计诞生超过15宗地价新纪录。

　　从各大房企表现来看，“三道红线”令房企呈现出不同的特征，保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响，表现相对积极。

　　诸葛找房报告显示，“踩线年下半年尤其是融资监管趋紧后，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著；而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企，在下半年拿地速度不减，未来或将面临严峻挑战。

　　头部房企无惧2020年的各项挑战：TOP3房企门槛值跃升至7011亿元，比2019年提升了749亿元；TOP10房企门槛值达2892亿元，提升了467亿元，成为门槛值增长最大的两个阵营，竞争更加激烈。

　　、恒大、万科分别实现销售7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，“千亿军团”扩容至41家。2020年TOP3房企门槛值7011亿元、TOP10房企门槛值2892亿元，分别较上年提升749亿元、467亿元，为门槛值增长最大的两个阵营，竞争愈加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为1306亿元、860亿元、333亿元，与上年相比均有所增长。

　　百亿房企内部分化加剧，千亿规模具有明显的分水岭特征。3000亿元以上、1000亿~3000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元、100亿~300亿元对应

　　数量分别为8家、33家、26家、43家和56家。其中，3000亿元以上企业增长1家，1000亿~3000亿元阵营企业数量增长6家，而500亿~1000亿元阵营数量则减少5家。值得注意的是，百强房企的增长与往年不同，单家房企“高歌猛进”不再，取而代之的是集体“小步慢跑”，各梯队房企

　　开始踩下刹车。从数据上看，2000亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅超过40%，分别为44%和43%，该阵营房企业绩增幅为17%。长期来看，房企业绩减速的大趋势不会改变。如果从典型房企放大到所有百亿房企，其趋势更值得探讨。“百亿企业增速分布呈现倒U形，头部、尾部企业增速较低，腰部企业增速较高。”中指研究院分析认为，“3000亿元以上大型

　　更加稳健，1000亿~3000亿元企业和500亿~1000亿元企业继续追求规模扩张，销售增长率较快，企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩快速增长；300亿~500亿元企业稍弱，但仍通过深耕重点城市，保持了业绩较快增长。”

　　自2020年2月起，全国房地产开发到位资金同比增速稳步提升。国家统计局数据显示，2020年1~11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1~10月提高1.1个百分点，其中由于受上半年流动性充裕等因素影响，6月单月房企到位资金超2万亿元。

　　到位资金稳步走高，部分得益于2020年房企融资“小阳春”。据中指研究院统计，2020年1月海外债融资规模超1200亿元，3月

　　融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%，但累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。2020年房企融资环境融资特点鲜明。整体来看，2020年境内融资通道基本通畅，境内强韧、境外低迷。

　　2020年境内融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%。而2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%，同时境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点，与2018年占比相近。

　　从融资成本看，中指研究院数据显示，2020年房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点；海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点，总体成本小幅下降。

　　但财务稳健的龙头房企与国企方显成本优势，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300亿~500亿元、100亿~300亿元企业海外债融资成本均在10%以上。2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔

　　债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。

　　2020年的房地产市场像是走过了漫长的十年。“偏紧”的2019年末，市场人士都在说，“这是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年”。而2020年初的疫情，更是让人感觉看不到未来。

　　但中国经济的强劲韧性，令复苏迅速得难以置信。数据层面以外，几乎与武汉“重启”同步，热点城市已经迎来了楼市小阳春，甚至多个城市有更为严厉的调控政策出台。长沙的楼市调控样本，更是让所有人看到了中央“房住不炒”的决心。

　　对开发商们来说，在自身资金和抗风险能力皆受考验的当下，更应保持谨慎和敬畏的心态，顺应市场走势，做好打持久战准备。