房地产市场行情变了：全国卖地收入腰斩5000亿!

　　今年的首轮集中供地不同于去年首轮的火热，去年联合拿地、触顶、摇号、竞品质、竞配建，今年供地少、底价成交多，总体来看，成交总价不及去年的1/2。

　　365财经整理了《2022年22城集中供地成交总价同比增幅榜》，目前除了沈阳和郑州，有20个城市2022年首轮集中供地已经结束，成交总价4759.65亿元，较去年首轮土拍成交总价10750亿元少了5000多亿元，较去年呈下滑趋势，整体下滑幅度为55.19%。

　　对此，张波表示，影响土地市场的主要因素是房地产交易市场表现。1-5月全国楼市成交同比去年明显减少，尤其是疫情在多地反弹的背景下，新房去化速度明显放缓，销售回款不及预期。在此背景下，房企拿地态度自然也偏向理智。

　　另一重要因素则是资金压力。一方面商品房销量同比去年大幅下降，房企今年前5个月项目的去化速度整体明显变慢，预售资金的回流大量减少。另一方面民企的融资难度普遍大于央企、国企，从融资侧并不能解决短期的偿债压力。因此，可以看到民企总体在土地侧的热情普遍不高，其实还是资金面的捉襟见肘。

　　另外，房企的拿地策略更为谨慎，更偏好确定性强的地块。从今年各城虽然地价的变动不大，但优质土地供应的比例有所增加，目前一二线城市中高溢价率地块大都是区位良好，房企更偏向于此类确定性更强的地块，更愿意选择打造“流量盘”，即利润率可能不高，但后期上市后去化压力小。与此同时，可看到流拍和底价成交现象有所增多，这本身也是谨慎度提升的同步反应。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，导致今年首轮集中供地的成交总价呈总体下滑趋势的主要原因，应该还是房地产市场行情的变化。房地产行业流动性普遍困难、入市积极性和投资能力明显不足，从而迫使供地方为了提高成交率而减少供地宗数、总价和单价，并降低供地条件。即使在这样的情况下，报名企业依然较少导致竞争不足，底价成交情况较多，结果就造成了土地成交总价的大幅下滑。

　　根据榜单，下滑幅度最大的是长春，下滑高达98.67%，2022年首轮仅成交1宗。另外，有5城下滑幅度高于80%，分别是长春、天津、武汉、重庆和南京，12城减少幅度高于50%，仅有深圳和成都两城的成交总价同比增加。

　　受到2021年行业下行的影响，2022年首轮供地共452宗，较去年的909宗减少一半，其中，长春、南京、北京、武汉、重庆、无锡和苏州是供地宗数减少最明显的城市。

　　比如长春，仅出让2宗住宅用地，南关区商住用地、绿园区一块为居住用地，但是只有绿园区1宗地块成交了，由长春万盛置业以2.58亿元底价摘得，另一宗南关区公告地块于5月26日提前终止出让。

　　这也和供地计划“去库存”方面要求相关，持续加大土地“去库存”的力度，严格执行“增存挂钩”机制，优先消化存量土地，通过整合、置换和储备等方式有效盘活存量和低效用地，持续加大“去库存”力度推进土地资源高效利用。

　　南京去年首轮土拍揽金近千亿，高达993亿元，而今年一落千丈，同比下降80.73%，共推出的20幅地块中3幅触顶摇号、3幅溢价成交、8幅底价成交、6幅流拍，是第五个下滑幅度最大的城市。不过，南京也想了办法，推出资质较好的地块，同时降低土地保证金、调整地块出让条件、提高开发利润空间来刺激开发商积极拿地。

　　北京去年首轮土拍成交总价高达千亿元，而今年首轮土拍中，供地18宗，成交17宗，成交总价480.23亿元，还不及去年首轮的一半。

　　但是就北京来说，比去年第二轮、第三轮好转太多。北京一直是房企发展的战略重地，今年首轮和去年首轮一样出现了联合拿地，金地联合保利拿下两宗，中建联合兴创拿下1宗，另外，华润、中海和绿城都收获颇丰，进入曾经开发过的熟悉板块继续扩储。

　　根据2022年首轮土拍情况，452宗供地有65宗地流拍，占比达到14.29%，而2021年流拍率仅为1.59%。而已成交的20城中，天津、济南、南京和合肥流拍概率偏大，整体来看，部分地块的流拍和没有房企报名有很大的关系。

　　4月25日，天津结束第一轮集中供地，与杭州多轮抢地、高溢价、转摇号的盛况不同，底价成交、停牌、流拍仿佛成为主旋律。今年天津首轮土拍出让6宗地块，总成交金额约43.5亿元。15宗地块在开拍前停牌、9宗地块流拍，使得天津较去年的成交总价同比下滑91.27%，是20个城市中下滑幅度处于第二位的城市。

　　就天津而言，去年首轮土拍热度高涨，频频出现高溢价地块，但是6月以来，调控政策趋严、楼市转冷，房企拿地热情骤减，第二轮土拍流拍率明显增加。受此影响，第三轮土地供应数量大幅下降，仅供地11宗，还取消了自持限制。

　　今年天津土地市场延续了去年状况，本次供地明星地块相对较少，仅有两宗地块位于主城区，其余布局在环城区、远郊区及滨海新区，拟出让土地面积仅205.1万平方米，规划总体量约336.3万平方米，挂牌起始总价约269亿元，均较去年有所下降。

　　5月7日，济南2022年第一轮集中土地拍卖举行，共出让35宗地块，最终成功出让21宗地块，总成交价90.1亿元，同比下滑68.04%，其中18宗地块底价成交，有14宗地块因无人报价流拍，这也是流拍总数最大的城市。

　　今年首轮土拍，南京流拍6宗，因为这6宗地块显示无人报价，随后被宣告流拍，而这也是自南京进行集中土地出让以来，单场流拍地块最多的一次，流拍率高达30%。

　　合肥首轮出让涉宅用地共计32宗，成交19宗（包含保障性租赁住房用地2宗），有13宗因无人报名转为挂牌，新站区地块全军覆没。最终，除2宗保障性住房用地外，17宗全部溢价成交，15宗地价触顶进入“竞品质”阶段，共获土地出让金149.78亿元。

　　虽然有13宗因为无人报名转为挂牌，但是，合肥有17宗全部溢价成交，撑住了土拍市场，再加上15宗地价触顶进入“竞品质”阶段，合肥的整体情况还算良好。

　　总的来说，2022年首轮土拍共成交384宗，底价成交229宗，占比59.64%，2021年占比为46.79%，由于2022年首轮整体的供地和成交宗数规模缩小，底价成交占比的增加还是比较明显，其中底价成交量居多的城市分别是广州，青岛，宁波。

　　广州供地18宗，流拍1宗，成交17宗，但是仅有2宗溢价，其余均是底价成交，这不太符合广州高房价、高物价的气质。因为去年首轮土拍中，广州成交48宗地，其中21宗地是溢价成交，并且有不少高溢价，最高达到45%。

　　青岛的市场一如既往不火热，去年首轮成交61宗，揽金135亿元，22城中垫底，今年首轮不仅供地数量骤降，而且底价成交占大多数，仅3宗地有溢价，最终共计成交15宗地，总建面83万平米，成交总价29亿元，除了1宗地的长春，就属青岛的成交价最低了。

　　虽然，宁波也是底价成交多，但是比青岛的情况好很多，宁波此次合计推出33宗地块，全部出让，总成交价265.17亿元，其中有8宗地出现溢价，5宗地块进入封顶线下摇号阶段，为其土拍带来一丝火热。

　　4月29日，深圳市2022年度第一批次、共计8宗居住用地全部全部溢价成交，2宗高达15%，其余均接近15%，成交总额约193.3亿元，较去年同比增加39.63%。

　　成都今年成交总价同比增加，主要赢在增加了供地宗数，改变了土拍规则，多。首批次供应50宗涉宅用地（含37宗纯住宅用地），均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，并以“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖，最终成交44宗地，成交金额393.1亿元，较去年同比增加10.59%。

　　对此，柏文喜表示，这主要是由于深圳和成都的人口持续流入、市场需求面坚实，再加上行业活力较强，都有民企参与竞争，从而使得成交率和溢价率都较好，而流拍率以及底价成交宗数较少。

　　张波表示，深圳城市的基本面就决定了土拍热度，深圳的新房市场长期处于供不应求的状态。并且，商品住宅供应量常年在一线城市中保持低位，而人口流入则保持高位，这就造成了深圳今年土地溢价率普遍偏高的情况，同时，今年加大了土地市场的供应量，市场的表现就会相对抢眼。

　　成都的土地热度提升则是和规则变化有直接关联。今年集中供地，成都要求在达到最高熔断价格后，通过抽签方式来决定地块去向，而非此前“竞自持租赁住房”“竞统筹住房”“竞可售型人才公寓”等条件，这大大降低了房企资金层面的压力。同时城南高新区和天府新区等热门地块，房企的关注度依然偏高。