2021年中国房地产土地成交、施工面积、销售面积及价格走势分析

　　2021年全国在房地产的开发投资额有147602亿元，较上一年增加了6159亿元，增量较上一年有所下降，增速也比上年下降了2.6个百分点。近十一年中，2011-2014年的增速虽然有所下降，但也都在10%以上，而近几年的增速下降到了10%以下，且近两年是在连续下降。

　　房产种类复杂多样，按照房屋的用途区分，可以把房屋简单的分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房。投资住宅的比例高达75%，其中18.5%的资金是投资90平方米及以下的住宅，15.6%的资金是投资144平方米以上（为非普通住宅）的住宅，其余部分都用于投资刚需性住房。

　　房地产投资额按用途可分为开发建筑工程投资、开发安装工程投资、设备工器具购置投资以及费用投资。从数据来看，自2018年开发安装工程方面的投资增速始终为负，另一方面，开发建筑工程方面的投资的增长还算比较平稳。2021年开发建筑工程的投资额占比60.2%，开发安装工程投资占比为3.6%、设备工器具购置投资占比仅为0.9%。

　　2021年全国（不含港、澳、台地区）四大区域（东、西、中、东北地区）中东部地区的房地产开发投资额占比52.6%，其中广东省、浙江省、江苏省的投资额超过了10000亿元。只含东三省的东北地区占比最低，为3.6%，其中黑龙江省的房地产开发投资额还未达1000亿元，未到1000亿元的地区还有自治区、青海省和宁夏回族自治区。

　　房地产开发企业的资金来源主要分为国内、自筹资金、利用外资、定金及预付款、个人按揭和其他资金来源，其中企业自筹资金占大头。个人按揭和定金及预收款在房企到位资金中的占比近年都有小幅提升，个人按揭的占比从2015年的13.3%上升到2021年的16.1%，提高了2.8个百分点，最高值为2016年的16.9%。

　　自2011年开始到2021年的十一年里，有7年土地购置面积较上年有不同程度的下降，特别是2015年较上年同比下降了31.7%，到2016年的土地购置面积达到了近年来最低值。

　　2021年全国的土地购置面积为21589.9万平方米，同比下降了15.5%。2021年全国的土地成交价款为17756.3亿元，同比增长了2.8%。

　　近年土地成交地面均价总体是在上涨，但是增速却是处于下降态势，2021年成交地面均价较2020年减少了3.39%。

　　溢价率自2017年以来持续走低，2021年的9.64%为目前最低值，较上年减少了3.52个百分点。从七大行政区来看，2021年土地成交溢价率最高的地区是华东地区，溢价率达12.13%，比全国水平高出2.49个百分点。2021年华东地区土地成交了29336宗，占全国的33.9%。

　　国家信息中心国信房地产信息网发布了的2021年房地产业成交地块拿地面积TOP10，排名第一的是中山市一块由万科集团以50%权益比例拿下的地，面积为668974.4㎡，成交价为819063.9万元，该地的用途为其他商服用地。排名其后的是北京市的一块地，有北京建工、北辰实业和中国建筑三方以权益比例为30:50:20共同拿到的土地，该地的用途为文化设施用地。

　　根据国家信息中心国信房地产信息网发布的2021年房地产业成交城市拿地面积TOP10，排名前十的城市分别是重庆、杭州、长沙、苏州、长春、天津、保定、上海、北京和成都，其中排名第一的重庆一共拿了664.9万㎡的土地，花费总价款746.72亿元。四个一线城市只有北京和上海榜上有名，其中上海排名第八，拿地面积为389.56万㎡，总价款为1817.11亿元，北京的拿地面积为384.2万㎡，总价款1972.21亿元，北京的地面均价最高，为51333元/㎡。

　　根据国家信息中心国信房地产信息网发布的2021年房地产业成交城市总价款TOP10，排名前十的城市分别是杭州、北京、上海、广州、南京、苏州、天津、温州、重庆和武汉，其中排名第一的杭州一共花费了2463.57亿元的价款，拿到了639.56万㎡的土地。北京、上海和广州排名其后，也花费了超过了1000亿元的价款，而排名末尾的四个城市的价款都在700~800亿元范围内，其中重庆市拿到了最大的土地面积。

　　2011-2021年全国房地产施工面积呈持续上升趋势，且上升幅度明显；2021年全国房地产的施工面积为975386.5万平方米，同比增长5.2%。其中全年有新开施工面积198895.1万平方米，较上一年减少了11.4%；竣工面积为101411.9万平方米，同比增长11.2%。

　　分不同的房屋类型来看，商品住宅一直是多年来房地产业着重建设的房屋类型，自2011年到2021年商品住宅的施工面积占总施工面积的比例均值为71.2%。办公楼在三类房屋里施工面积占比最小，11年来还未超过5%。

　　2021年商品住宅的施工面积占据了70.8%，商业营业用房占9.3%，办公楼的施工面积只占3.9%。

　　自2011年到2021年，全国商品住宅的施工面积总体是在不断增长，但相较于2011年的增长速度来说，近年的增速还是变缓了许多，尤其在2015年还出现了负增长。同样在2015年，商品住宅的新开工施工面积也是近年来的最小值，不过竣工面积没有受到很大影响，总体都比较稳定。

　　2021年全国商品住宅施工面积共计690319万平方米，较上年增加了34762万平方米，同比增长5.3%。2021年全年商品住宅竣工面积有73016.2万平方米，同比增长10.8%。商品住宅新开工施工面积有146378.6万平方米，较2020年减少了17950万平方米，同比下降10.9%。

　　2011-2021年期间，全国办公楼的施工面积总体的增速是越来越慢，其中还有两次出现负增长，分别是2018年和2020年，均较上年下降了0.5%。新开工施工面积出现的负增长次数更多，达6次，2021年还是降幅最大的一次。

　　2021年，全国共有37730万平方米的办公楼在施工，较上年增加了646万平方米，同比增长1.7%。2021年全年办公楼的竣工面积有3375.8万平方米，同比增长11%。新开工办公楼的施工面积有5223.9万平方米，较2020年减少了1380万平方米，同比下降20.9%。

　　2021年，全国共有90676.74万平方米的商业营业用房在施工，较上年减少了2520.94万平方米，同比下降2.7%。2021年全年商业营业用房的竣工面积有8717.91万平方米，同比增长1.1%。新开工商业营业用房的施工面积有14105.5万平方米，较2020年减少了3906.8万平方米，同比下降21.7%。

　　自2018年，全国商业营业用房的施工面积逐年递减。2017年时的施工面积增长率为0.6%，但从2018年开始都为负增长，新开工施工面积和竣工面积的情况也不容乐观。

　　从销售面积来看，从2017年到2021年的销售面积波动趋势平缓，四年时间仅增加了10025万平方米，增速明细下滑。目前中国商品房仍是以期房销售为主，且期房销售逐年上升，现房销售占比持续下跌。

　　从不同的房屋类型来看，商品住宅因为占比较大，所以总体趋势与商品房比较一致，而办公楼和商业营业用房的销售面积近几年总体处于在减少的状态，两者都是在2017年达到最高值。

　　自2011年以来，除了2014年的销售额较上一年下降了6.3%，是十年来唯一增速为负的以外，全国房地产的销售额仍然是在不断攀升，与土地购置面积的发展趋势不同的是，2015年和2016年商品房的销售额增长最快，2016年的销售额增速达到34.8%，为近十年最高值。

　　经历了2015年和2016年的销售额急剧增长之后，从2017年开始，全国房地产的销售额的增长变得缓慢。到2021年，全国房地产的销售额达到了181930亿元，增长速度已经只有4.8%。

　　2021年全国商品房的销售面积为179433.4万平方米，同比增长1.9%。其中现房的销售面积为23312.7万平方米，同比增长4.1%；期房销售面积为156120.7万平方米，增长了1.6%。在商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售中，总体是期房比现房销售面积要多。2021年，全国商品房的销售额达到了181930亿元，其中商品住宅的销售额达162729.9亿元，占全国销售额的89.4%。

　　2021年全国商品房的销售面积和销售额的最高值都是在6月，销售面积达到了22252.0万平方米，占全年销售面积的12.4%；销售额为22397.6亿元，占全年销售额的12.3%。

　　从全国31省市的销售状况来看，经济实力最强的广东省的商品房销售成绩优异，销售额占了全国的12.3%，但销售额的增速同比上一年下降了1.1%。增速最快的是销售额排名最末的自治区，2021年的商品房销售额只有121.7亿元，但增速达到45%。增速最慢的是云南省，销售额较上一年下降了25.4%。

　　分区域来看，经济发展较迅速的东部地区购买实力最强，近年来的商品房销售额50%以上都来自东部地区。中部地区和西部地区的实力不相上下，东北地区占比较少的原因一个是包含的地区少，另一个是经济实力还不够强劲。

　　根据已有的2021年商品房的供给情况的数据可以看到，杭州市在2021年商品房的可售面积有大幅上升，且可售面积也为最大。而热门的北上广深中只有广州的增速在10%以上，除了北京的增速为1.79%以外，另外两城房屋的可售面积都有不同程度的减少。

　　根据已有的数据可以看出，这些城市里武汉市的成交套数是最多的，成交面积也较上一年增长了29.96%。北上广深的形势也比较可观，成交面积都有不同程度的增长。

　　通过2021年部分城市的商品住宅的供给与成交情况可以了解到，对于北上广深这样的城市来说，无论房屋的供给情况是否有较大变动，对房屋的需求量总是比较大的。比如上海的可售房屋较上年是有下降的，但是最后的成交套数仍然较高，成交面积达到了1754.2万㎡，同比增长21.3%。

　　2021年我国部分城市的商品房销售价格较上年依然有增长。以北京市为例，北京在2021年的商品房平均售价为40524.5元/平方米，较2020年增长了2859.5元/每平方米，其中商品住宅的涨幅为4257.4元/每平方米。

　　从增速来看，商品住宅的平均售价增长速度高于商品房平均售价增速，一线城市中北京市和上海市的表现尤为突出。

　　观察2021年部分城市二手房和二手住宅的成交情况可以看出，其中有些城市的成交面积较上年有大幅下降，比如深圳的二手房和二手住宅，成交面积较上一年分别下降了51.78%和55.83%，降幅超过了50%，成交套数分别为46980套和40635套，也可见二手住宅的成交量占比较高。

　　一个城市不同区位的房屋销售价格会有所不同，越靠近中心城区的房屋价格往往都比较高昂。比较一线城市的三类不同地段的二手住宅销售价格可以看出，一类地段的价格目前基本上不受什么外因影响，每年的价格是稳步攀升的。而二类地段中，北京和上海的价格比较平稳；广州有小幅上涨，而深圳的涨幅比较大，7年间价格几乎翻了个倍，两地在2017年的价格有强烈的反差。三类地段的价格趋势与二类地段比较相似。

　　分地区来看，北京、上海和广州的二手住宅集中成交价的规律是一类地段二类地段三类地段，不过深圳却是二类地段的价格占据高位，这与城市的区域发展以及规划有关。

　　注：1.“一类地段”即城区中心地段，是指高价位比较集中的城市中心地区；“二类地段”即为城区一般地段，是指除一类地段和三类地段以外的城区地段；“三类地段”即城近郊区地段，是指按城市规划确定的城区边缘地区。

　　1、一、二、三类地段住宅市场租赁：我国一线城市的不同地段的住宅市场租赁价格发展与销售价格的规律比较相似，都是越靠近城市发展的中心地区越贵。北、上、广、深里属广州的住宅租赁价格低于其他三市，价格发展也相对平稳。

　　需求决定价格。一类和二类的价格发展较迅速是因为很多年轻人由于高薪资来到大城市发展，而中心地区往往就业机会多，导致了对中心地区的租房需求增大，从而对价格造成影响。

　　公租房和廉租房：以深圳为例，2021年深圳公租房的集中成交价为20.8元/平方米，廉租房集中成交价为7.1元/平方米，公租房价格较廉租房高出13.7元/平方米，虽然差异显著，但两者的发展趋势均较平稳。

　　地方政府需要依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入，即地方政府的“土地财政”。开发商赚取高额的利润，而政府收取开发商高额的出让金。高地价、高利润就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的下引出了许多该行业的问题：

　　整体来看，近年房地产行业监管不断收紧，企业规模增速自2016年以来持续放缓。特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加。目前，预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模将步入无增长时代。

　　展望2022年，房地产市场难言乐观，预计全年成交规模或将同比下降5%-10%。受极高基数影响，上半年成交较难摆脱下降通道，同比跌幅或将进一步扩大。下半年成交有望企稳回升，同比跌幅将明显收窄，甚至同比转正。

　　各城市市场或将持续分化。核心一、二线城市市场仍具韧性，改善性需求依旧坚挺，豪宅市场更将持续火热。弱二、三线城市市场或将持续低迷，市场需求及购买力难免透支，成交或将持续低位运行。

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