南京市房地产市场价格最新动态（2021年11月）

　　自2020年初新冠肺炎疫情以来，以保经济的金融宽松为始，以政策调控下的房地产市场冷寂为终，历时两年，全国房地产市场走过了一波由冷到热、再到冷的行情。在这跌宕起伏之中，南京市的房地产行情是如何变化，最新的市场状况又是怎样的呢？

　　最近12个月，南京市房屋交易套数，新房为10.27万套、二手房为11.68万套，新旧住房交易比为47：53，几乎是旗鼓相当。从走势来看，随着房地产调控政策逐渐趋紧、调控力度逐渐加大，二手房和新房交易套数同步下降、市场同时趋冷。

　　南京市现行的房地产调控政策，从限购到限售、从限贷到限价，全方位地对购买需求进行压制。由此看出，这些调控政策对房地产市场的作用还是比较均衡的，不偏科。

　　今年4月，二手房交易套数达到阶段性高点的15,155套，到了10月，交易套数为5,828套，降幅达到62%。新房情况颇为类似，7月份销售高点1,5024套，10月份销售4,526套，降幅高达70%。

　　根据国家统计局发布的《2021年10月70个大中城市住宅销售价格变动状况》我们发现，2021年初，月度新房价格上涨幅度逐渐增加，6月以后增幅逐渐缩小，到10月份依然保持微弱的上升趋势。

　　二手房价格，从2020年4月开始，随着疫情后市场复苏政策实施，月度房价增幅一直保持稳定的增长水平。但伴随调控政策逐步趋紧，今年3月份达到最高峰以后，月度上涨幅度逐渐回落，10月份首次出现房价下跌。

　　根据网络数据整理的新房及二手房价格变动状况如下图。从价格曲线的变化趋势可以发现，二手房价格稳中略降、而新房价格则呈现稳中有升的走势。

　　从区域价格情况来看，11月，建邺区的房屋价格最高、其次为建邺区和玄武区，而租金价格以建邺区为最高，其次为鼓楼区和玄武区，三个区域的平均租售比为1.55%。

　　商品住房供给方面，10月南京市商品住宅库存面积545.54万平方米，库存消化周期5.89个月，相比9月份库存面积增加19%、库存消化周期增加40%，市场进一步趋冷。

　　但是，从影响中长期房地产市场走势的两个重要因素，人口和经济实力来看。2020年南京市人均GDP为17.4万元，在全国260个城市中排名第5，超过了北京和上海，经济实力相当可观。人口方面，2010年至2020年十年间，城市常住人口增长了130万，大量新增城市人口住房问题急需解决，所以未来的市场需求潜力依然很大。

　　今年10月份以来，高层密集发声，维稳房地产成为新的关注点。11月22日，银保监会新闻发言人表示，10月末，银行业金融机构房地产同比增长8.2%，整体保持稳定，房地产合理需求得到满足。

　　市场在悄然之中发生着变化，11月19日午后，A场房地产板块集体翻红也从一个侧面印证了这一点。

　　但是，在当前政策语境下，期盼房价大涨也是不可能的，从政策见底到市场恢复信心需要一个过程，市场信心真正恢复尚需时日。（完）