房地产企业十大热点问题

　　答：参考《湖北省营改增问题集》。42.房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

　　答：参考《北京市地方税务局关于发布北京市地方税务局土地增值税清算管理规程的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）的规定。

　　第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：

　　（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。

　　问：房地产开发企业招拍挂方式取得土地建设开发产品，缴纳耕地占用税后是否满一年时开始缴纳土地使用税?

　　答：《国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定》（国务院令第483号）第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据上述规定，房地产企业通过招拍挂方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应按财税〔2006〕186号文件的规定缴纳城镇土地使用税。

　　答：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　答：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）附件2《财产和行为税税源明细表》中《土地增值税税源明细表》对于《土地增值税申报计算及减免信息》第二条“从事房地产开发的纳税人清算用”的第 2 栏“货币收入”填报说明为：按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）因此，房地产企业土地增值税清算时申报表中的货币收入按不含税金额填报。

　　答：通过“应交税费—预交增值税”科目核算。具体参考《财政部关于印发增值税会计处理规定的通知》（财会[2016]22号）附件《增值税会计处理规定》。

　　增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

　　（三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

　　答：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十二条 “关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题”明确，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　答：《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　答：《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第三条规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

　　前款所称礼品收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第三条规定计算。

　　根据上述规定，房地产企业向来样板间参观的客户赠送小礼品需要按照“偶然所得”项目代扣代缴个人所得税。