时报调查丨房地产韧性仍在 须防范化解风险

　　编者按 今年上半年，超百城出台房地产调控政策近500次，楼市政策持续宽松，下半年楼市走势备受关注。为此，中国经济时报近期开展了“政策持续宽松下，下半年楼市会好转吗”调查。从调查结果来看，楼市需求并未消失，下半年依然可期。

　　近期，中国经济时报记者针对“下半年楼市是否会好转”开展了专门调查。本次调查以腾讯问卷形式通过微信发放，截至发稿时，收回有效调查问卷507份。调查发现：超过八成的调查对象拥有一套以上住房；新冠肺炎疫情对居民收入预期影响明显，同时影响到房地产市场。不过，楼市需求并未消失，今年下半年依然可期。

　　从调查结果来看，当前楼市观望气氛仍然浓厚，亟须提振购房者信心。建议稳定房价，避免大起大落。在提升信心的同时，适应市场需求供地，做好中低收入者住房保障工作。在住房政策方面，综合运用税收优惠等各种政策，保障适龄青年学习、生活、结婚等需求。

　　本次调查结果显示，仅有18.2%的调查对象没有属于自己的住房，有一套住房的占39.8%，有两套住房的占27.4%，有三套住房的占7.8%，有三套以上住房（不含三套）的占6.8%。也就是说，超过八成的调查对象都有自己的住房。

　　值得关注的是，疫情当下，预期收入减少和具有不确定性的受调查者占比为36.6%，预期收入增长仅占18.4%，反映出疫情对消费者收入预期影响明显。不过，有45.1%的调查对象预期收入较为稳定。预期收入减少和具有不确定性的调查对象占比分别为17.8%、18.8%。

　　对于楼市下半年走势的看法，相当一部分调查对象认为，住房结构性过剩和支付能力不足同时存在，政策宽松力度仍不够，市场仍将调整或持续降温。

　　具体来看，有502人对这个问题进行了回答，其中，44人认为，楼市调控政策力度不断加大，稳增长措施持续发力，国内经济形势向好，购房需求将反弹，楼市会明显好转，占比为8.8%；163人认为，住房结构性过剩和支付能力不足同时存在，房地产市场仍将处于调整阶段，占比32.5%；213人认为，政策宽松力度仍不够，购房者观望情绪浓厚，受疫情等因素影响，收入下滑，置业计划延迟，楼市可能持续降温，占总数的42.4%；有16.3%的调查对象认为，难以判断。

　　在房价走势预期方面，判断房价会稳中有升的，占比9.8%；判断房价会有所下降的，占比27.9%；判断房价会保持相对稳定的，占比31.5%；判断房价可能还会深度调整的，占比20.4%；认为难以判断的，占比10.4%。调查结果显示，超过三成的调查对象预期房价会保持相对稳定，占比最高；预期房价保持相对稳定和稳中有升的调查对象，占比41.3%。

　　在调查对象中，近期有购房计划的，占比11.2%；无购房计划的，占比62.4%；没想好和选择观望的，占比26.4%。88.8%的调查对象表示，没有购房计划和选择观望，这表明观望气氛浓厚。不过，有购房打算的人占比超过11%，这一绝对值并不低。任何一座城市，每年只要有10%的人购房，都是一个很可观的数字，足可以支撑起当地楼市。上述数据表明，楼市实际需求并不少，也未消失，楼市韧性仍在，这为调控提供了政策空间。

　　“今年下半年楼市会好转。疫情不可能影响整年，政府和企业以及百姓都不可能甘于全年躺倒。”有调查对象在接受本报记者采访时表示。

　　对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰在接受本报记者采访时表示，当前中国房地产和日本过去有一些相似之处。不过，中国国情不同，我们可以通过政策调整促进房地产市场平稳健康发展。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟在接受本报记者采访时则认为，中国经济已经达到全年经济增幅的底部，宏观经济供需双弱格局已经结束。后续随着复工复产、复商复市、基建兜底、地产边际改善、消费刺激等各项政策的逐步推进，下半年经济有望继续保持温和回升势头。

　　“在疫情防控形势好转、差别化的房地产调控政策尤其是住房信贷政策继续实行、个别房企债务违约风险得到有效处置、个人收入预期企稳、刚性需求和改善性住房需求群体购房成本持续下降等因素共同作用下，下半年房地产市场将实现软着陆。”庞溟表示。

　　在中国经济时报的调查中，完善优化住房政策获得广泛支持。有214位调查对象就房地产调控和促进房地产健康发展明确表达了自己的意见建议。这些建议包括：保存量、稳增长、宽金融、降风险、保交房，加大对开发商的监控力度，防止出现交付和风险等问题，政策出台要快；短期建议取消各种限制，中期建立起系统的住房保障体系，长期则推出房产税，打击炒房行为；稳步降低房地产经济比重，有节奏地控制性发展房地产；放开集资房限制；住房政策从“居者有其屋”转向“居者优其屋”。

　　在政策调控方面，一是建议将置换改善的住房纳入个税专项附加扣除。二是建议加强基本配套（主要是交通、商业）建设，通过房产聚集效应带动区块经济。三是因地制宜，因时调整，因人使策，对不同城市供需关系不同、不同阶段、不同消费群体实行不同政策，确保房地产稳定健康发展。

　　房子沉淀了中国改革开放四十年的大部分财富，是财富的蓄水池。应稳定房地产发展预期，提振市场信心，坚持以人民为中心，切实解决交付、质量等问题，保障百姓权益，提升安全感。建议房地产加强精细化管控，测评房企的供应质量和服务能力，促进优胜劣汰，各地区对于房地产市场供需进行综合评估，均衡发展。

　　吴英杰认为，中国要从日本发展中汲取教训经验，要防止因房价过高等因素导致城市居民压力过大，出现低社会。中国可以把对居民家庭的支持政策从公立及普惠性幼儿园只招3岁以上的幼儿入园提前到0-3岁幼儿，对育儿家庭给予更多扶持政策，从而减轻家庭抚育孩子的压力，促进人口、房地产和经济社会持续健康发展。

　　2022年楼市进入下半场，何去何从？中指控股CEO兼总裁、中指研究院常务副院长黄瑜日前在接受中国经济时报记者专访时表示，预计下半年在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会继续修复，基本面较好的热点一二线城市楼市有望延续恢复态势。

　　价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月份以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。上半年，百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。

　　成交方面，根据中指数据，2022年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42.1%。具体来看，3月份到4月份，受部分城市疫情反复等因素影响，市场活跃度恢复受阻，高基数下重点城市成交面积同比降幅有延续扩大趋势，4月成交同比降幅达56.5%。5月份到6月份，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅有持续收窄，5月成交面积环比转增，6月环比继续增长。

　　供应方面，2022年上半年，重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%。其中，一季度，重点城市新批上市面积同比降幅近四成；4月份供应规模与3月基本持平，但市场情绪低迷态势延续，新批上市面积同比降幅扩大至超五成；6月份，在疫情影响逐渐减弱和市场情绪有所修复等因素影响下，企业推盘节奏有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模约2327万平方米，同比下降约39%，降幅较5月收窄约10个百分点，环比增长约42%，市场供应端亦有所修复。

　　土地方面，2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。上半年300城住宅用地成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位，流拍撤牌率处于高位。6月，住宅用地供求规模同比延续大幅下降态势，土地市场低温态势未改。

　　黄瑜指出，整体来看，6月份以来，在政策优化发力以及疫情影响减弱下，部分城市市场情绪有所好转，热点城市房地产市场活跃度企稳回升带动重点城市整体市场边际改善。预计下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会继续修复，基本面较好的热点一二线城市市场有望延续恢复态势。不过，由于近期部分城市部分项目出现交付问题，对市场预期带来不利影响，或一定程度上拖累市场恢复节奏。

　　黄瑜强调，短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策仍须发力。就此，黄瑜结合政策走向从如何促进楼市平稳健康发展角度谈了自己的看法和建议。

　　从需求端看，一是预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；二是优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；三是热点城市有望继续优化限购政策，允许补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均存在优化空间；四是各地政策或更加精细化，因城施策、因区施策，出台更加精细化、针对性强的政策促进刚性和改善性住房需求释放；五是预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。

　　从供给端看，一是预计将继续完善及优化调整预售资金监管政策，提高预售资金使用效率；二是降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。另外，针对部分城市房地产项目出现的问题，在当前关键节点，监管部门需要统一协调，迅速采取措施，维护购房者合法权益，稳定市场预期。

　　整体来看，2022年以来，中央及地方的房地产供求两端政策虽然持续调整，但购房者置业预期不足，叠加疫情反复的影响，房地产市场仍延续“低温”态势。房地产企业需要科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，内功，提升产品力与服务力，实现稳健发展。

　　此外，当前，随着各地调控政策持续发力，部分城市楼市已现企稳恢复迹象，企业应紧跟政策变动，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。在行业调整过程中，更应保持核心团队稳定，探索发展代建等新的业务发展模式。

　　近日，中央局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产，会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　目前，房地产市场呈现企稳回暖态势。不过，房地产在整体企稳的态势下，还有不少城市楼市成交仍然低迷，集中供地也表现不佳，流拍率较高。

　　国家统计局的数据显示，今年上半年，商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标累计降幅收窄。其中，6月份，销售面积和销售额环比增长均超六成，并且增速显著扩大。随着房地产成交回暖，房价也逐渐企稳。6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。

　　房地产作为国民经济的支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，在带动经济增长，稳定宏观经济大盘方面的作用明显。我国幅员辽阔，房地产市场区域特征明显，不同城市之间、不同地区之间差别较大，这就要求，房地产调控需要因城施策，不能搞一刀切。

　　自4月29日中央局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”以来，地方政府密集出台楼市宽松政策。各地从当地实际出发，因城施策完善房地产政策，通过降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金额度、提高购房补贴、降低购房税费等一系列政策，提振房地产市场。据市场机构统计，今年上半年，共计有超180个城市从需求侧优化调整房地产政策近500次。

　　应该说，房地产调控政策已初显成效。不过，房地产回暖的态势还不稳定。数据显示，7月份，百强房企实现销售操盘金额5231.4亿元,环比降低28.6%，打破5月、6月环比大幅反弹的态势。7月份，百强房企销售业绩同比降低49%，仍未明显改善。此外，近期部分城市少量项目出现“停工停贷”现象，这在一定程度上影响了购房者对市场的信心和预期。

　　本次中央局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。这向地方政府释放出稳定房地产市场的积极信号。对此，地方政府需要积极发力，落实稳定房地产市场的举措，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，以“保交楼、稳民生”为首要目标，维护购房群众的合法权益。

　　业内普遍认为，未来更多城市会用足用好政策工具箱，出台实质性宽松政策，更好满足购房者刚性和改善性需求。业内预计，随着各地因城施策持续加码，下半年房地产市场的销售情况将好于上半年，房地产市场有望逐渐回暖，或迎来向上拐点。

　　目前，我国处于城镇化中后期发展阶段，新型城镇化仍在不断推进，城市住房需求有望持续释放。市场研究机构的数据显示，未来15年，住房需求仍有超过200亿平方米的规模。可以预见，随着商品房销售企稳，长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望平稳健康发展。

　　需要指出的是，本次中央局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这意味着，房住不炒仍然是稳定房地产市场不能触碰的底线，各地因城施策，满足购房者购置首套房和改善需求的前提是，不能过度加杠杆，不能给投机性需求大开方便之门，要防范高房价、房地产泡沫及系统性金融风险。