【海外房地产周期研究】②香港房地产的高速发展（1965-1984）

　　上篇说到，二战后香港经济的快速复苏加上中国国内的动荡，香港人口骤增，香港作为国际性商贸中心的地位逐渐巩固，房地产行业也随之崛起。然而随着1965年银行危机与1967年“反英抗暴”的动荡，香港房地产行业引来了空前的萧条。

　　香港经济“船小好调头”具有高度的弹性与灵活性，危机过后香港经济再一次快速复苏；这一时期，地价楼价飞涨，楼宇开始向高空和边缘市区发展，房产公司也如雨后春笋般出现，香港房地产行业也来到了高速发展期。

　　1981年-1984年，在多种因素尤其是香港前途未卜的影响下，香港地产市场从巅峰跌落。1984年12月，中英两国政府在北京终于正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。至此，香港正式进入回归中国前的过渡时期；本文将梳理香港确认回归前的房产业兴衰并探讨其中对中国房产业的借鉴，望对各位有所启发。

　　1965-1968年，香港社会发生了一系列危机与动荡。1964年，港府为加强银行监管颁布了《1964年银行条例》，过于跳跃的监管变化引发了1965年的银行挤兑危机。危机过后，银行界调整策略开始大幅收紧房地产业的资金，大量地产商立即遭遇资金方面的极大困难。1965年，香港地价、楼价、租金开始全面暴跌，其中地价与楼价均在短时间近乎腰斩。随着经济的全面下行，1967年5月，香港爆发空前规模的“反英抗暴”，政局也同样走向动荡；大量高净值人群纷纷变卖物业套取资金移居海外，进一步造成香港地产的萧条。

　　1968年动荡过后，香港政局转趋稳定，市民对香港经济前景信心恢复，那些在骚动期间离开香港的高净值人群纷纷回流香港，很多亚洲及欧美的高素质人口也因工作或商业原因移居香港。香港经济再一次迅速复苏，良好的投资商业环境吸引了大量海外资金，这些热钱大量流向股票与地产市市场形成了与房市的双繁荣。

　　随着1968年后香港经济的复苏与政局的趋稳，香港的人口持续膨胀，人口结构也有所转变。这一时期香港人口增长的重要来源同样是中国人口的净流入，这一时期中国正经历着十年和随后的剧变，政局极其动荡。这一时期，香港再一次体现了其强力的人口吸附力，人口尤其是优质人口的吸附力是一个城市长期房价的最主要因素，观中国近二十年的城市房地产格局亦如是。1970年香港人口不足400万，至1980年人口已越过500万大关。80年代每年约有5万对年轻人结婚，核心家庭正逐步取代家族式大家庭，家庭结构的变化也推动了中小型住宅需求的飙升[1]；随着香港亚洲金融商贸中心的地位越来越巩固，香港居民的平均收入也随之快速上涨，同样推动了房价的高升。

　　60年代初，宽松的金融环境和社会充盈的资金使得银行可以以低利率向地产公司发放抵押，银行的大量低成本融资进一步推动了二战后香港房地产的繁荣。然而，过度投机与过度金融化的房地产市场必然会导致系统性的金融风险。1964年，港府为加强银行监管颁布了《1964年银行条例》。条例虽出发点美好，然其监管过于跳跃，并未循序渐进地释压；1965年连续引发了多家银行的挤兑风波，造成了银行挤兑危机并很快引发房产行业的衰退，全面的经济下行最终酿成1967年香港“反英抗暴”的社会。

　　中国的房地产行业在发展过程也出现了投机与过度金融化导致的系统性金融束缚与风险， 从香港1964-1965的历史我们可以借鉴的便是解缚与释压的循序渐进是十分重要的。尤其是对于中国房产业如此巨大的体量和重要性，一旦政策管控过于跳跃，其引发的系统性风暴将是难以想象的。

　　在1967年社会动荡之后，香港政府逐渐意识到贫富悬殊与房价高企导致的中下层市民居住环境恶劣已经成为整个社会的顽疾。1972年，港督麦理浩宣布推行空前庞大的“十年公共建屋计划“，意在1973年至1982年十年间为180万香港居民提供有环境品质的住所。港府对此项计划一直保持着投入资源与推进效率高，70年代末已有超100万香港市民获住公共房屋；公屋售价因不计地价而远低于市值（约低30%至50%左右）[2]。为防止投机，购房者五年内只可原价售回政府不得私自转手；而所有公屋单位只限售给总收入不超过特定限额的家庭。尽管最终十年建屋计划未能完全达到为180万港居民安家的预期目标， 其整体政策计划框架、执行效率、及其代表的公屋政策方向，却获得了社会各界的广泛认可。香港1973至1982年的公屋计划可谓公共住房政策与计划的典范，其中经验教训同样值得中国作为目前和日后公共住房政策的重要借鉴。

　　这一时期香港地产格局的两个特点分别是地产业的大规模证券化与新兴地产集团的快速崛起。70年代初香港证券市场进入空前的大牛市，大量地产公司纷纷借挂牌上市并通过股权融资筹集大量资金以发展业务。其中，以新“地产五虎将”为首的新兴地产集团把握住了香港地产快速发展的时机，逐渐成为了香港地产的中坚力量。

　　1968年后，香港经济从危机中迅速恢复，大量涌入的优质人口与良好的商业环境为香港吸引了大量海外资金，这些热钱大量流入股票市场形成了70年代初的狂潮。同时期由于监管的加强和1965年银行危机，以银行为主的债权融资大幅紧缩；大批初具规模的地产公司纷纷在这一时期寻求挂牌上市转以股权融资的方式筹集大量资金。在1972年7月至1973年9月这高位的九个月中，在香港上市的房地产公司有65家，其中包括长江实业，新鸿基地产，新世界发展，恒隆这样日后的地产寡头[1]。

　　在地产发展模式上，这一时期的两大特点便是高级商厦的重建与兴建热潮和大型综合住宅项目的兴建风潮。 高级商厦的重建风潮以最为繁华的中环为主，“中环地王”置地公司开始了大规模的商厦重建计划，在这一时期重建的商厦中比较著名的包括康乐大厦，历山大厦，置地广场等。1972年香港还低隧道通车后，港岛对岸的九龙区逐渐也成为繁华的商业区，地产商也随之加大了九龙沿海地区的商厦重建与建设。香港住宅项目的开发在这一时期也从单一、小型住宅项目转向综合、完善的大型住宅项目开发。开其先河的正是当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划”的美孚新邨。 这类新型综合住宅项目往往规模巨大，且社区中包含完善的基础设施和商业中心以满足居民日常需求，成为相对独立的“城中之城”。在这之后，此类综合大型住宅项目成为了香港地产业发展的一个经久不衰的潮流。

　　将视线放回内地，中国的核心城市目前也正在经历着相似的阶段，也拥有着相似的房产格局变迁特点。 以上海为例，徐汇区著名老地标恒隆港汇商场（1999年开业）的近年大规模改建也预兆了未来中国核心城市老旧商区大规模重建改造的大趋势。香港开发商瑞安集团在近期建设的瑞虹新城与蟠龙天地就均为香港式的大型综合住宅项目，从其销售认购的火爆程度可见上海购房者对此类新兴住宅开发模式的认可程度[3]。 可以预见的是随着人民生活水平和生活品质要求的提高，在中国最核心城市的大型综合住宅开发将同香港一样逐步形成风潮。

　　香港已然发生，中国核心城市正在发生的地产行业的模式变迁核心逻辑均为房企对土地价值发掘的更加重视。在核心城市，随着存量市场的扩大和优质土地供应的减少，房企从高杠杆快周转的“跑马圈地”模式转向“精耕细作”最大限度开发土地价值，这也是在中国核心城市中房企未来将形成的大趋势。

　　在1968-1980年香港地产市场的高速发展中，地产业繁荣程度逐渐达到巅峰。在80年代初，在世界经济整体衰退，香港经济不景气，利率持续高企，内部消费力不足，香港前途提上日程等因素的共同作用下，香港房市终于掉头下跌。

　　香港房市在70年代末的快速上涨已然脱离当时经济发展水平和一般市民的支付能力，在这种情况下，房市下跌在所难免，只欠东风。 在80年代初，三个主要因素的合力下短期的房产泡沫终于破裂。 一是利率持续的攀升，导致银行和财务公司信贷收缩，房产公司的融资环境紧缩。二是世界经济在第二次石油危机后开始出现衰退，以商贸服务业为主的香港在这种形式下经济发展也大幅放缓。三是香港前途问题被抬上表面，巨大的不确定性引发了市场担忧和下跌。 1982年，撒切尔夫人携马岛大胜余威访问北京交涉香港前途问题遭遇了中方的强势回应，双方旋即展开了多大22轮艰苦谈判。香港前途未卜所造成的巨大不确定性使得房市应声下跌，开启了长达数年的地产低潮。

　　1984年12月，中英政府经过多轮艰苦的谈判后，终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。随着香港前途的落地和香港经济的弹性复苏，香港地产行业在回归前迎来了浩浩荡荡的大升浪，其房价、地价、租金均迅速攀上高位，产生了较为严重的中短期泡沫；最终在回归后的1998年亚洲金融风暴期间泡沫破裂，房价一落千丈，回落至90年代初的水平。

　　本篇为各位读者梳理了香港房地产在确认回归前的高速发展历程，接下来终篇将为各位梳理从1985年中英联合声明香港前途落地至1998年地产泡沫破裂的香港房市的兴衰并对此系列做总结探讨。