地产大事件｜一周热点回顾（926-930）

　　9月28日晚间，旭辉发布公告，就27日“天津项目一笔信托融资未能按时兑付”传闻进行回应。旭辉表示，受当地房地产市况影响，该项目开发销售进度受到影响，进而影响该信托产品的现金分配；集团现正与金融机构积极沟通，寻求合理解决方案。同时，旭辉还披露于当日按时支付一笔2024年到期6.55%境外优先票据的利息。或受此传闻影响，28日港股旭辉控股集团股价大跌，收盘跌幅高达32.28%，29日收盘跌幅也超16%，股价从每股1.27港元跌至0.63港元，总市值则从约120亿元降至约68亿元。同时，28日“21旭辉01”“21旭辉03”两笔债券也大跌超24%。另外，就网传旭辉董事会主席林中发布的“内部信”，企业在28日晚间公告中一并强调，内部信提及“公司虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”，这并非暗示公司无力偿债，300亿元是未经审核的金额约数，其大部分为房地产业务项目开发相关的资金，包括受限的预售资金。

　　9月28日，长实集团发布公告称，公司拟以207.66亿港元向新加坡华瑞资本出售全资附属公司Aim Clever Holdings Limited全部股权。标的公司拥有位于香港波老道21号“21 BORRETT ROAD”半山豪宅项目，包含152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。长实集团预计将获得约63亿港元的收益。据财联社报道，长实集团于2011年6月以116.5亿港元购入该地块，每呎楼面价达26763港元，可建楼面面积约4.04万平方米，且总价创下当年香港第二高价纪录。近年来，李嘉诚频频出售旗下资产，包括今年3月以74.67亿港元出售英国伦敦5Broadgate大厦物业，2017年11月以402亿港元出售香港中环中心，2016年10月以200亿元出售上海世纪汇广场等。此外，长实集团近期频频回购自家股份，据时代财经统计，2022年以来企业已回购41次，累计回购3237万股，总回购金额达16.9亿港元。

　　看点：李嘉诚出售香港资产或与当前香港楼市下行造成的公司股价下跌有关。市场遇冷，企业自然要为自己添置御寒服，而出售优质资产则成为能较快回流现金的方式之一。

　　9月28日，万科A发布公告称，董监高增持公司A股股份计划完成。增持主体包括公司董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭。截至公告当日，增持主体累计增持公司A股118.14万股，占公司总股本0.0102%，耗资达2067.41万元，占增持主体2021年度税后现金报酬总额的103.37%。本次，董事会主席郁亮累计增持8.87万股，总裁祝九胜增持数量最多，为19.59万股。此次增持始于今年3月31日，当日万科A收盘股价为18.03元/股，而公告日收盘股价为17.46元/股。

　　看点：万科董监高人员将2021年全年收入全部用于增持自家股票，看出其积极护盘的决心。不只是万科，包括旭辉、碧桂园、金地、新城控股等企业在今年都有过回购股份、高管增持、自购公司债等护盘行为，力图向市场增添信心。

　　9月26日，魔方生活服务披露招股书，拟在港交所上市。招股书显示，魔方生活服务是一家集中式长租公寓运营商。截至2022年6月30日，企业拥有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。2019年至2022年上半年，企业收入分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.50亿元；对应利润0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元、41.0万元。公开资料显示，魔方于2009年6月在南京开设首家公寓，2012年启动全国发展战略，开始向全国一二线个一线城市。

　　看点：与自如、蛋壳等公寓品牌不同，魔方公寓为集中式运营，管理难度或有所降低。当前多地大力发展租赁市场，魔方生活服务若能借此东风成功上市，将为长租公寓行业注入一份信心，也能为其他品牌带来动力。

　　本周，多城开启第三批集中供地竞拍。上海35宗地块收金1053.8亿元，其中底价成交占比近七成。其中龙湖以15.4亿元竞得松江广富林地块，溢价率7.5%；宝华以56亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城地块，溢价率9.46%。深圳6宗地块收金106.4亿元，其中深圳地铁集团以60.4亿元底价拿下坪山区3宗地块，招商蛇口与华润置地各得1宗。苏州9宗地块成交额达127.3亿元，5宗溢价成交，保利发展、华润置地、建发、仁恒各得1宗，成交额最高的为建发拿下的高新狮山地块，为36.4亿元。宁波10宗地块收金101.8亿元，其中3宗触顶摇号，民企伟星以22.1亿元竞得鄞州区钟公庙地块，溢价率15%。福州18宗地块成交额125.8亿元，福州本地国企展现强大购买力，拿下其中13宗地块，其余5宗中，保利发展、兰园、中晟各得1宗。

　　看点：以当前成交情况来看，央企及地方国企仍是多数城市土拍市场的主力军，部分中小民企也在适时出手，多数规模民营房企回归步伐依旧缓慢，短期内企业“御寒过冬”的状态仍在将持续。

　　9月29日晚间，央行及银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》明确，对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房利率下限，二套房按现行规定执行。符合条件的城市可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房利率下限。据易居研究院统计，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合要求。其中二线城市包括哈尔滨、武汉、天津、昆明等8个，三线城市包括泉州、温州、北海、秦皇岛、包头、常德等15个。

　　看点：此次房贷利率下限的下调，目的是为减少购房者利息支出，从而更好地支持刚性住房需求，充分体现了一城一策运用好信贷等政策工具的导向。

　　9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。公告规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。纳税人须同时满足2项条件，一是出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

　　看点：此举减少了改善型购房者的部分税费成本，而1年内重新购房的时间要求，也能有效促进市场活跃度，提升楼市成交量。

　　近日，央行货币政策委员会2022年第三季度（总第98次）例会召开。会议指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。会议还指出，完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，发挥市场报价利率改革效能和指导作用，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

　　看点：央行要求加快“保交楼”专项借款落地使用，可推动金融机构加大信贷投放，这意味着“保交楼”将全面提速，将维护住房消费者合法权益。

　　本周多个城市出台购房补贴政策。杭州明确，已落户杭州或在杭州工作且有社保的外地家庭，可在萧山区义桥等14个镇街购买住房，且杭州户籍家庭在上述镇街购第二套房不受落户满五年限制；同时，在2023年9月30日（含）前，购买萧山区上述镇街新房，按契税50%给予补助；二手房按契税30%补助。湖北天门提出，在年底前购房可获1.5万元补贴，人才购房最高补贴10万元。安徽黄山徽州区明确，购买新房最高补贴3万元 多孩家庭可多给予1万元奖励。沈阳沈北新区明确，在秋季购房活动期间购房可享受备案合同价格1%补贴。湖南湘潭提出，新引进到市企业和市属科研院所全职工作的高层次人才，最高可获100万元购房补贴。广西阳朔县规定，2022年11月22日前购买新房补贴全额契税。浙江金华明确，年底前购二手住房按契税计税金额的1%给予补贴。浙江海宁则试行人才房票购房，最高可补贴150万元。

　　看点：当前购房补贴逐渐由“因城施策”向“一区一策”、“一县一策”等方向倾斜，政策更为精准之下，也避免了热点区县因松绑而增加炒房现象的风险。