稳楼市政策措施显效 机构看好板块投资机会

　　10月10日，A股房地产板块高开，截至收盘，申万一级地产指数逆势微涨0.05%，其中海泰发展涨停，天健集团涨幅超过9%。多位市场人士认为，地产板块表现较好，主要因为近期房地产行业支持政策持续加码。广发证券认为，“强信用+大布局+低估值”的龙头房企值得关注。

　　近期，房地产行业政策支持力度加强。据报道，9月底，工行、建行、中行等六家大行加大对房地产融资的支持力度，按照要求，每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发、居民按揭以及投资房地产开发商的债券。据估计，此次新增房地产融资支持共计达6000亿元。

　　此外，9月底，中国人民银行等四部门联合出台相关政策，包括符合条件的城市可取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金利率、出售自有住房后1年内重购可退个税等（以下统称“930”政策）。之后，多地公积金管理中心纷纷下调首套个人住房公积金利率。

　　“动用6000亿元为房地产提供信贷支持，对房地产板块提振力度较大，但后续仍需观察销售数据。”东方证券首席经济学家邵宇在接受《证券日报》记者采访时表示，“930”政策落地后，也需要关注对居民需求的提振效果。

　　“政策方面对企业端、需求端均有涉及，政策力度较大、涉及范围较广。”谈及上述支持举措，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，需求端从刚性和改善性住房需求方面给予实质性支持，促进居民购房需求释放。

　　今年以来，稳楼市政策不断出台，据中原地产首席分析师张大伟测算，年内各地房地产调控已经超过835次（2021年同期只有482次），同比上涨近73%，9月份单月超过135次。

　　克而瑞最新数据显示，9月份百强房企实现销售金额6269亿元，同比下降26.5%，降幅较8月份收窄6.2个百分点；前9个月百强房企销售金额同比下降45.8%，降幅环比收窄1.8个百分点，市场销售在5月份触底后，降幅已连续4个月持续小幅回升，景气度逐渐恢复。

　　“目前来看，市场仍处于缓慢修复阶段，短期购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若多项政策持续叠加发力，各地配套政策加快跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。”陈文静表示。

　　据郑州发布10月6日消息，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个项目实现全面、实质性复工，郑州市“保交楼、稳民生、保发展”专项行动取得重要阶段性成果。

　　我国房地产行业规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济中处于重要地位，据中信证券测算，2020年房地产产业链总计贡献了17.7%的GDP。保交楼对宏观经济稳定意义重大。

　　8月份以来，保交楼政策持续出台。8月31日召开的国务院常务会议提出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。9月23日，银保监会相关部门负责人介绍，银保监会配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

　　“中央和地方高度重视保交楼和保稳定大局。中央不断丰富政策工具箱，地方不断夯实主体责任，企业不断发挥主动性积极性。整体而言，局部项目出险可以得到妥善解决。”中信证券研报称。

　　据中指研究院监测，自7月份以来，超30省市出台保交楼举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目等。

　　从效果来看，中信证券研报称，总体来看，中央及地方陆续出台相关政策，保交楼已经取得一定效果。国家统计局数据显示，2022年8月份，全国房屋竣工面积达4833万平方米，同比降低2.5%，相比7月份（-36.0%）大幅改善，今年前8个月房屋竣工面积37亿平方米，同比降低21.1%，相比前7个月（-23.3%）降幅收窄。

　　陈文静表示，四季度仍是保交楼的关键节点，此前央行第三季度例会再度强调，“推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度”。随着专项借款进一步落地，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，保交楼工作有望取得更多实质性进展。

　　中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪表示，保交楼是一个托底政策，并不足以产生大量全新的、增量的投资，但可以起到稳定投资的作用。保交楼是循序渐进的，也是分阶段形成投资量的，建议投资者不过分高估短期保交楼政策的作用，也不低估保交楼政策中长期对稳定的意义。

　　对于房地产行业，市场普遍认为，后续政策有望继续加码。邵宇表示，房地产行业规模大，上下游涉及面较广，对国民经济影响较大，目标是保持平稳健康发展。从目前来看，“金九银十”表现一般，所以政策发力还需假以时日，对经济积极正面作用预计在明年一季度显现。

　　张大伟表示，从目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括存量房贷降息等更大力度政策。从政策预期看，一线城市需要针对换房改善行为出台进一步支持政策。

　　对于房地产板块四季度投资机会，多家机构表示看好。中国银河证券认为，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步解决和修正，接下来行业将走上弱复苏道路，看好房地产板块四季度行情。

　　广发证券表示，坚定看好地产板块整体投资机会，建议提高“强信用+宽布局”配置比例。销售改善后，强信用房企经营杠杆提升，投资市占率或进一步提高，叠加利润率改善，整体提升了龙头房企ROE（净资产收益率）水平，地产股具备两年以上的中期逻辑。