地产大事件｜一周热点回顾（919-923）

　　据不完全统计，9月以来已有多家民营房企成功融资，包括万科、旭辉、碧桂园、美的置业、新城控股等，如万科发行20亿元绿色中期票据，利率3.2%，募集资金用于绿色建筑项目建设，其今年已发行的债务融资工具总量达130亿元。新城控股2022年度第二期中期票据发行总额10亿元，利率3.28%；美的置业2022年度第三期中期票据发行规模10亿元，利率3.33%。据财联社报道，包括深圳卓越集团、中骏集团、中南建设等又一批民营房企，正申请发行由中债增进公司担保的票据；业内人士指出，与房企以往发行中票不同，由中债增进公司担保的票据，虽然会增加担保人，但需要提供足额的资产进行抵押，以进行反担保，尽管如此，在当前民营房企融资受限情况下，发行带担保票据可行性更高。

　　看点：近期，中央及地方不断发声，支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。经营稳健的房企将更受青睐，得到发债额度。这也需要部分出现企业尽快解决债务问题，挽回市场信心，以防出现融资进一步分化。

　　9月22日，华润置地公告披露，华夏基金及中信证券向中国证监会及上交所提交了公募基金注册及上市的申请材料。本次华润置地分拆的基础设施REIT的相关资产，一是位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房，二是位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，华润置地间接持有上述两个项目公司的100%股权。华润置地预计，该公募基金将募集11.2亿元，上市时其将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。对于分拆原因，公告提到，可为公司提供另一种以股权为基础的融资方式，将使集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。

　　看点：华润置地此举，搭上了保障性租赁住房REIT备受资本青睐的顺风车，创新并拓宽公司融资渠道，助力保障房项目建设。

　　9月20日，最新一期LPR公布，1年期为3.65%，5年期以上为4.3%，均与上月持平。根据贝壳研究院数据，9月全国103城主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点。截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。就城市来看，9月厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达45BP，东莞和长沙首套主流利率均下调35BP。同时，9月三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。

　　看点：8月1年期和5年期以上LPR已进行非对称下降，降息效果需要时间观察，因此短期内连续下调LPR的可能性不大。后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持，房贷利率下降使得购房成本降低，能在一定程度上促进市场交易。

　　9月23日，北京结束今年第三批集中供地，18宗地块总成交额达500.3亿元，其中8宗为竞价出让。中海再次展现强大购买力，以147.45亿元揽下海淀永丰及丰台大红门共3宗地块，其中海淀两宗地块现房销售面积达4万平方米，建发继续补仓北京，其以66.47亿元竞得昌平生命科学园及丰台南苑2宗地块。同日，上海也打响今年第三轮土拍，共成交23宗地块，揽金681亿元。其中，上海北万置业以底价120.6亿元摘得静安中兴地块，为今日最高成交额，静安中兴另一宗地块由华发以80.37亿元底价摘得。招商蛇口、保利发展均以联合形式，通过竞价获得徐汇区地块；宝华集团以9.46%溢价率总价56亿元拿下普陀桃浦科技智慧城地块，该地块溢价率为上海今日最高。上海其余地块将在下周一、二继续开拍。综合来看，央国企依旧是京沪土拍市场主力军，民企方面北京仅有龙湖拿地，上海方面有祥源及如皋合盛拿地。

　　看点：当前的一线城市土地市场，民企回归步伐依旧缓慢。一方面受资金链影响，多数房企已捂紧了钱袋子，拿地愈发慎重。另一方面，一线城市优质地块起价较高，独吞或财力有限，更多需要找靠谱伙伴联合拿地。央国企资金充裕的优质仍旧显著。

　　中消协9月21日发布点评，提醒消费者注意防范商品房买卖、租赁、装修、物业等领域的不公平格式条款。其中提到，有的条款滥用不可抗力适用范围，为延期交房免责。例如，“因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。此外，消费者通过中介机构租房，有的条款限制消费者在租赁期满后与房屋所有人直接交易。例如，“自租赁期满合同终止后三个月内，甲方（承租人）不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向乙方（中介机构）交付月租金的200%作为赔偿。”实际上，租赁期满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，中介机构无权限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

　　9月23日，北京住建委及北京规自委下发通知，试行存量房交易“连环单”业务并行办理。根据官方解读，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理。根据规定，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买北京市存量住房需求；出售原住房后，具有北京市商品住房购房资格。

　　看点：“连环单”业务并行办理，即卖与买同时操作，可提高房屋交易效率、降低购房成本，能一定程度激活改善型需求，与“带押过户”有异曲同工之处。

　　本周，多地发文推行二手房“带押过户”。其中，央行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱。江苏无锡、山东莒南也明确实行二手房“带押过户”登记模式。央行广州分行表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。据不完全统计，年内已有青岛、珠海、昆明、金华、深圳、济南、西安、南京、福州等超过10座城市推行该模式。

　　看点：二手房“带押过户”模式盘活了二手房市场交易，也能间接加速新房去化，形成新房、存量房市场之间的互相促进，有利于稳定当前的房地产市场环境。

　　本周，河南洛阳就商业性个人房贷转公积金个人房贷公开征求意见，提出商转公采取先还后贷的方式予以办理，商贷已还款期限与商转公期限之和商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。同时，当洛阳市公积金个贷率连续三个月低于 85%（含）时，开展商转公业务，个贷率连续三个月高于 95%（含）时，暂停商转公业务。广西防城港也提出，拟开展商业银行个人住房转住房公积金免自筹业务，申请人除需符合防城港公积金条件外，还需符合8项条件，包括缴存公积金满两年及以上、申请的房屋无其他抵押权人无设定居住权等。云南普洱也下发通知开办商转公业务。

　　看点：房贷商转公，一方面能用好用活公积金这笔“私房钱”，另一方面，公积金利率大多低于商贷利率，能降低购房者成本。须注意的是，此类政策具有阶段性，与当地公积金是否充裕有关。

　　本周，多地明确实行购房补贴。福建三明提出，三明籍沙县小吃经营业主在沙县区购买新房，按其土地和房屋成交价格的1%予以补贴。江苏兴化明确，对大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者购买首套商品住房，给予一次性缴纳契税50%补贴。湖南湘潭提出，新引进到湘潭市企业和市属科研院所全职工作的高层次人才单独购买或夫妻共同购买新建商品住房的，最高给予100万元补贴。浙江临海提出，购144平方米及以下新建商品住房和存量住房，分别按成交计税价格的1%和0.5%给予补贴，144平方米以上分别为0.5%和0.3%。广州黄埔提出，对重大科技创新平台、重大生物医药企业或机构引进的优秀青年人才，经认定，对其在黄埔区购买的广州市首套住房给予50万元一次性购买补贴。重庆巴南则在线上房交会期间，对新建住宅消费补贴购房合同总成交金额的0.75%。

　　看点：沙县小吃业主、生物医药人才等专项购房补贴，体现了当前政策更加精准。此类专项补贴也可间接刺激人才及经营者流入，对壮大城市产业也有帮助。