新冠疫情让全球房市低迷却催生了美国乡村房产热

　　2020年上半年，全球房地产投资和交易活动不可避免地经历大幅下降。然而在美国，衰退中出现了另一种“繁荣”——面对新冠肺炎和持续的社会动荡，纽约居民开始从城市搬到郊区或一些相对不发达的州县。在市场上，寻求乡村住房的买家数量达到了创纪录的水平，市场从买方急速地转向卖方。但是这一趋势是否会长久？

　　第一太平戴维斯集团发布最新一期《影响力》报告显示，新冠疫情影响了世界的几乎每个角落，其中全球房地产投资活动在2020上半年大幅放缓，投资额比2019年上半年下降了33%。亚太地区首当其冲，与2019年上半年相比，2020年上半年的销量下降了45%，美洲下降了36%，欧洲、中东和非洲下降了19%。

　　然而，在全球房地产行业经历全面衰退的同时，美国乡村却出现了一股房产热潮。疫情期间，成千上万的纽约市民离开城市去乡村买房或租房。《今日美国报》报道显示，大城市中的富人开始逃离城市，甚至考虑永久居住在乡村。苏富比国际地产公司在第二季度市场报告中称“在过去30年的房地产行业中，我们从未看到市场呈现出此种现象”。

　　以往，房地产行业分析人士通常会关注一些关键的经济变量，如失业率、、利率和消费者信心，以研究市场是否强健。在疫情开始影响市场之前（3月中旬），这些变量基本向较好的方向发展，可以预计到季度销售量增长，以及未来销售活动的乐观前景。

　　当下，这些变量的解释方式似乎不同于往日。由于美国6月份的失业率呈指数级上升，消费者信心指数大幅降低，仅有98.1（这个数字一直是衡量房地产市场实力的基准，在许多季度里都没有跌破120）。

　　然而，也许是有史以来第一次，消费者信心低迷并不能完全解释市场状况。例如，在康涅狄格州威彻斯特县和马萨诸塞州伯克郡，房地产交易前所未有地加速。

　　首先，卖方市场在供求关系中占了上风。春季时人们的看房热潮被压抑和推迟了，因而夏季人们对乡村房屋的需求激增。苏富比国际地产公司发布的数据显示，在纽约州的威彻斯特县，6月末开始到7月份房屋签约数量飞升，比去年同期上涨了18%。

　　与此同时，房屋库存的稀缺也使得市场更加紧张。道格拉斯·艾丽曼房产经纪公司的一份市场报告显示，在康涅狄格州的格林威治镇，乡村房屋库存下降了近18.5%。

　　其次，落后村镇得以获得繁荣。疫情之前，以拥有大面积土地住宅为特征的“偏远地区”的房屋价值十分低廉，受到买家青睐的更多是市中心住宅和易于管理的小面积庭院。但是由于疫情当前，越来越多的买家希望寻找有大型户外空间的住宅。

　　再次，购房者对老旧的、需要修缮的房产接受度更高了。比如说，他们已经愿意忍受过时的厨房和浴室，来换取一个户外游泳池。

　　此外，乡村住宅租金得以飞涨。在这个特殊的夏季，原本居住在市中心的人们更愿意在乡村或沿海租一套房屋度假，因此类似于康涅狄格州沿海的费尔菲尔德县以及北部利奇菲尔德县的独栋住宅虽然价格高至每月1万美元，但在租赁市场上依然非常火爆。

　　有一个现象也值得注意，现在人们买房更受情绪驱动。斯坦福德科威房产经纪公司的经纪人科鲁奇说，许多交易更多地受到恐惧情绪的驱动，而不是以往商业头脑带动的实用主义，有钱人会不惜重金消除这种恐惧。她在韦斯特波特镇挂牌出租了一套月租金2.5万美元的房子，36小时内就收到了六份报价，其中四人甚至没有实地考察过这间房屋。她说:“其中没有抢到房源的客户马上打电话询问其他租房选择，因为现在他们已经不敢乘坐公寓的电梯了。”

　　“如果2021年有了疫苗，新冠肺炎解决了，这种想法还会继续吗？我认为答案是否定的”，米勒·塞缪尔房地产评估和顾问公司总裁乔纳森·米勒回忆道，“我们在‘9·11’事件之后也看到了这种情况，这种从城市向乡村转移的现象只持续了3年，情况逆转了。”

　　“卖家正在意识到这种突然出现的新需求”，苏富比国际地产公司的一位经纪人说，“但谁知道这种需求会持续多久？”

　　没有人能回答这个问题，由此引出的其他问题也值得人们对这股迁移热潮产生怀疑——离开城市的人流会持续整个夏天吗？如果今年秋天出现第二波病毒会怎么样？在病毒肆虐之时乡村真的比城市更适宜居住吗？又有多少在乡村租房的城市居民会选择成为永久的乡村居民？