产业园区(产业园区运营管理)

 

每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺

房地产行业的下行态势仍在持续。今年前7月，全国商品房销售面积同比下降23.1%，销售额下降28.8%，百强房企销售额同比降近五成。

在此背景下，与房地产行业有着密切关联的产业园发展是否受到影响？近日，中城新产业控股集团有限公司（以下简称中城新产业）董事长刘爱明在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，产业园实际上受到的影响很大，但它和住宅还是不一样的。

产业思维和地产思维几乎不可调和，产业地产跟住宅不一样，产业地产的重心在产业，而不是地产，如果忽略了产业谈地产，就很容易出问题，在住宅领域适应的想法，到产业地产往往会出错。

刘爱民 受访者供图

如何才能抗住行业周期？

作为房地产行业的老兵，刘爱明曾先后服务于中海地产和万科等行业头部企业，并担任高层。2015年，刘爱明独立创业，选择产业园赛道，创办了中城新产业，专注于产业地产开发和产业园区运营管理，提供产业地产的完整解决方案。

随着房地产行业进入黑铁时代，整个行业目前正经历着前所未有的挑战。据中指研究院报告，今年1~7月，全国50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降45%。

房地产行业下行对于产业园发展产生了哪些影响？有哪些应对措施？刘爱明表示，产业园实际上受到的影响很大，但是它和住宅还是不一样的。首先是客户群不同，产业园的客户群是科技企业、制造业企业，而住宅客户群为单一的个体，其情绪传播会更快一些。

产业因为本身决策就很慢，产业企业去买或者租一个产业园，本身就是一个可能3~6个月甚至是更长时间的决策。从这一点来讲，调控对产业地产行业的影响，跟住宅还是不太一样。但我们还需要面对的是经济下行，产业客户如果对企业没有扩张需求的话，对产业园也就没有新的需求，所以这个影响还是比较大的。

在不断要求精细化运作的当下，在刘爱明看来，产业地产运营商的应对措施，唯有提高服务和运营质量，这是抵抗周期的唯一可行办法。

产业地产难度超住宅地产

中城新产业没有秘密，任何人都可以学习。

从国际角度看，货币价值表示为与外国货币的兑换能力，具体反映在汇率的变动上。

不过在刘爱明看来，产业服务在于不断深入，他认为不太可能会有人走这条窄门之路。

过剩生产能力是指成本最低产量与长期均衡中的实际产量之差。垄断竞争理论有一个著名的且颇有争论的结论，它认为这种市场结构之下的厂商往往会在还有过剩生产能力的情况下进行生产。

值得注意的是，在房地产行业下行压力增大的背景下，近年来有不少曾经优秀的资深地产人士开始离开原来深耕的领域，进入到产业园细分赛道。

对此，刘爱明认为，如果仅是因为当下许多地方政府都在谈产业，并且以后可能会大力发展，受政策和市场需求等因素影响，从原来相对容易的住宅地产赛道来产业地产领域来创业，要非常慎重。

产业地产难度肯定超过住宅地产，且两者难易程度是两个数量级；其次，两者在操作的体量上也不是一个量级。

切换赛道，转换工作思维同样很重要。刘爱明认为，产业思维和地产思维几乎不可调和，产业地产跟住宅不一样，产业地产的重心在产业，它不是地产，如果忽略了产业谈地产，就很容易出问题，在住宅领域适应的想法，到产业地产往往会出错。

刘爱明强调，做产业园不仅要了解产业，也要了解客户。如需了解所做产业园面对什么样客户，知道他们怎么生产、怎么研发、怎么销售，对未来怎么预期等。如果创业者不了解这些，是非常危险的事。

相较而言，住宅在过去的年代是挣快钱挣大钱，产业园则是挣慢钱挣小钱，要适应这个生意逻辑，这是产业园细分赛道的特点。

刘爱明认为，随着公募REITs在我国的快速发展，产业园除了挣小钱特点外，还是一个挣长钱的生意。最近在广州碰到一个园区产品，成本8个多亿，如果用REITS可以上15亿，这也是一个很不错的生意。作为投资方，可以把原始投资收回来，收益也很高，并且它持有经营还可以持续做下去。

这也是刘爱明创业7年来，刘爱明在培育出核心竞争力后，为中城新产业未来发展谋划的路径之一。业内在关注中城新产业未来发展路径，是去主板上市还是通过reits逐步退出。

在业务布局上，中城新产业有三个赛道，分别为轻资产、中资产和重资产。轻重两头，中城新产业跟华润置地合作成立了两个合资公司，负责轻资产和重资产。其中轻资产方面叫润城，负责顾问咨询加后期的招商运营，是一个全流程服务。刘爱明表示，因为这个模式资本市场还是比较喜欢，我们想以后（重资产）能不能上市。

重资产的那一块叫华城，这方面实际上我们现在也正在努力看看能不能去走REITs路径。我们有销售型的园区，也有持有型的园区。中资产运营，也就是原来的包租业务，现在大概面积有100多万平方米。

刘爱明表示，目前三个业务都有了规模，今年有30%~50%的增长，也都盈利。

每日经济新闻

先动优势是由于在博弈中第一个采取行动的局中人所拥有的优势。