2022年中国房地产有了新变化央行等释放10大明确信号

　　国新办举行2021年金融统计数据新闻发布会，会上中国人民银行副行长刘国强介绍了2021年金融统计数据，针对房地产市场的新情况、新变化，人民银行等金融管理部门已经采取了一些措施，中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。

　　针对这一情况，按照党中央、国务院部署，金融管理部门第一时间采取应对措施，重点开展了以下工作：一是坚持法治化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作。二是指导银行业金融机构准确把握和执地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。三是出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

　　在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末，全国房地产余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

　　前几天，央行公布最新一期LPR，1年期LPR为3.7%，5年期LPR由4.65%下降4.6%。此举意味着，对于背负房贷的个人和家庭来说，将直接降低利息支出，以30年期100万房贷为例，每月约可减少30元房贷支出。此次央行宣布5年期LPR下调，对楼市来说，无疑在寒冷的冬日给予重磅利好，基本意味着信贷宽松期来临，楼市回暖在即！

　　事实上，不同于2021年紧锣密鼓的调控战，近期楼市暖风频吹，降准降息、房贷放松、房贷加速等各类利好政策扎堆出现，维护房地产市场稳定发展成为重要信号。

　　房价上涨城市已经连续7个月数量下调，从房价上涨趋势看，在3-4月出现上涨顶峰后，下半年市场全面冰冻。

　　出现本轮楼市明显下调的核心原因是信贷政策的收紧，包括购房按揭收紧导致的积压排队，针对开发商的融资收紧导致的高杠杆企业暴雷。最近3个月开始明显缓和，政策基本面出现了见底，包括降准等各种有利于刚需和改善购房者的真实需求的政策不断出现。

　　2020年全年累积调控489次，2021年高达651次刷新历史记录，同比上涨幅度高达33%，单月平均调控次数高达54次。

　　11月-12月来，房地产政策整体出现转向，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。特别是12月，各地房地产政策宽松明显。超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等方面。其中包括黑龙江、吉林等东北省份发布稳定房地产政策引发市场关注。很多城市增加落户，南宁等20多个城市发布了人才购房补贴政策。

　　本次降息不是专门针对楼市，但降息对于楼市肯定是直接利好，在楼市政策见底的情况下，有利于推动楼市抓紧企稳见底 。

　　整体看，宏观政策必须稳定经济，从12月20日单独降息1年期lpr到1月20日全面降息，房地产一方面要坚持房住不炒，但也必须稳定，降息有利于保持房地产预期稳定。对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场企稳将是趋势。

　　虽然预测不靠谱，但有一点必须坚持，那就是预测房地产必须跳出房地产，千万不能看空房地产，因为除非经济活跃的非常离谱，否则房地产数据掉下来，意味着经济数据掉下来！

　　预计2021年全年房地产市场销售额将刷新楼市历史记录的18万亿，但整体看，市场从3季度开始明显加速下行。

　　拆分单月数据可以看到，11月销售15090万平米，是最近6年来的同期最低值，和2021年10月一样，只高于2015年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

　　11月单月商品房住宅销售1.44万亿，同比下调16.3%。整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续5个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！

　　按照2022年的市场趋势，整体楼市将回归到16-17万亿这个级别，很可能2021年的18万亿+成为多年来的历史最高记录。

　　3：买不买房看什么？千万别相信专家的屁线亿元。分部门看，住户部门增加7534亿元，其中，短期增加2486亿元，中长期增加5049亿元。

　　累计数据看，2020年，居民户中长期高达5.5万亿，全年稳破6万亿，这种情况下，房价不可能跌，涨肯定是主流。

　　所以2022年是不是买房？看这个居民户中长期数据，只要单月超过4500亿，房价不可能出现明显下调。

　　一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律）

　　从城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热得发烫，但2022年，京津冀其实从2021年年底也明显有企稳迹象了，我反而建议可以多看看京津冀。

　　哪些城市会是2022年的热点？很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定会热。

　　数据显示从1月到12月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为6.4%（具体数据见文后）

　　从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。

　　8：值得注意的是，2022年是人才城镇化完成年，这种情况下，对于市场来说，尽量不要去北方不靠近大城市的三四线城市买房了，全国也要谨慎，一二线年卖地不会少，依然会井喷，所以房企依然有做大的机会。但是企业越来越谨慎

　　10：到目前为止，普通人周围能够找到发家致富的，最后总是还给，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是一二线城市的物业。

　　中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展！

　　对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但2022年随着各种政策的稳定，部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场企稳将是趋势。