365大V说 宋丁：深圳楼市政策松绑不能再拖！

　　今年以来，暖风频吹。全国释放出放松房地产调控的积极信号，此后六部委连番发声，表示要从多个方面支持作为国民经济支柱产业的房地产良性健康发展。

　　对此，中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，来自国家层面的一系列政策和经济增长现状表明，今年在疫情、俄乌战争、国际经贸摩擦以及国内经济下行压力下，中国经济的基本形势是比较严峻的。作为国民经济支柱产业的房地产要积极顺应国家经济总形势的要求，在政策面要适度合理宽松，充分满足投资和消费面最基本的合理需求。

　　近日，国家统计局发布今年一季度经济数据，GDP增速仅为4.8%，远低于政府工作报告提出的全年5.5%的总目标。这意味着，今年后三个季度必须有更大力度的增长才能完成全年任务。而同时，疫情不断复发，连作为经济核心发动机的上海，其经济基本上处于半停顿状态。

　　因此，宋丁直言今年全国经济形势将非常严峻，虽然解决稳增长的策略和手段有不少，但是房地产作为中国经济的支柱产业也无需回避。

　　宋丁明确表示，“房地产压根不是短期刺激经济的手段，它是完完全全的长期刺激经济的手段。只要国民经济出现较大波动，无论向上还是向下波动，房地产都会上阵扮演稳压器的作用。”

　　在其看来，去年房地产和楼市的调控政策来得太猛烈了，全国性的“三条红线”、“房贷集中管理”等调控政策已经给房企、银行、市场带来了明显影响。

　　而落到深圳城市本身，更是出台了二手房参考价这样的超严格政策。宋丁指出，这一政策是一把双刃剑，自去年以来，二手房参考价政策对稳定深圳楼市起到了关键作用。但另一面也造成了深圳楼市的极度低迷，成交量一再下滑，最低的一个月仅仅成交数百套。

　　宋丁担忧，深圳的楼市调控政策给市场造成前所未有的压力，“即便在国家近期如此密集的扶持政策下深圳市场仍然反应迟钝。”

　　在其看来，深圳本来就是近年来全国房地产调控最严厉的城市，尤其是二手房参考价政策直接让楼市进入“冰冻期”。楼市的低迷，也导致去年深圳经济走势弱于北上广。因此，全国扶持房地产的政策理应在深圳率先落地。

　　提到“松绑”必然会有人质疑，宋丁表示并不奇怪。但他分析表示，以深圳目前一系列的政策限制，还有多少如深房理那样的投机力量能够有机会再入楼市？至于房价再度上涨的问题，他表示房价有轻度波动是正常的。而房价一旦有上涨异动，必然遭遇政策的多重狙击，根本不可能任由房价乱来。

　　具体而言如何“松绑”呢？宋丁指出，最关键的是对成交量的松绑。他说，“即便是去年出台的二手房参考价，本身希望把价格管住，但它绝不希望成交量下滑，因为有成交量就有活力。”

　　宋丁认为，成交量从表面上看，是买卖房子的数量，背后实则是市民刚性消费的需求，不能因为政策缘由而误伤。

　　而松绑就是要解决这个问题。宋丁指出，对于深圳二手房，政策要调整的方向应该是在既定的银行按评估价确定首付成数和放贷成数的基础上，探求专门针对刚需首套购房适当调低首付成数的政策调整，以便修正对首套刚需的“误伤”，让他们实现国家提出的“满足刚需人群合理的住房需求”的政策诉求。

　　调低多少成数呢？目前二手房实际成交中，大多数的首付是五成甚至以上。宋丁则认为，如果确认是刚需首套购房，在按照评估值测算的首付成数基础上，直接下调一成，这种可能性最大。

　　而他也表示，如果把首套刚需的首付成数直降两成，而对于改善型刚需，则可以下降一成，。这样，两大类刚需均能享受到政策松绑的优惠。

　　“假如深圳的二手房参考价政策能够实现上述方式的松绑，我想调控政策就能够做到：既明显加大了成交量、又可以压住房价不让它出现明显上涨。”在宋丁看来，政策的调整都是为了良好的调控目标——管住房价、活跃成交量。