产业地产(产业地产公司前十名)

 

中新经纬9月15日电 题：产业园成商业地产投资新标的

作者 米阳 仲量联行华北区研究部负责人

自2019年起，信息技术、先进制造，以及生命科学等新兴产业的发展，激发了市场对产业园区的大量需求。过去两年商业地产的市场盘整中，产业园区的投资额呈现大幅增长，这已成为中国最火的物业类型之一。据统计，2021年，仅北京产业园租赁市场的净吸纳量就已超过94万平方米。

我们对在中国商业地产比较活跃的多家投资机构进行了问卷调研。其中，超过一半投资机构规模在200亿元或以上，调研的内资企业以保险公司为主，调研的外资企业则有近85%为房地产基金公司。

调研结果显示，70%的投资人对北上广深及周边城市群产业园物业表现出极大兴趣。同时结果显示，区位价值、政策支持，以及运营能力是决定产业园区投资、产业引导和园区运营是否成功的核心要素。

超七成投资人重点关注一线城市及周边产业园物业

由于拥有独特的战略地位及稀缺的要素市场，同时能为产业园区发展在模式、产品迭代提供良好环境，因此一线或强二线城市的产业园倍受投资者青睐。

首批产业园REITs项目(见下图)是当前全国领先的产业园区，均位于一线或强二线城市，且这些城市拥有良好产业布局及产业基础。且项目地理位置优越，毗邻多个核心项目及主导产业群，能形成良好的产业聚集效应。因此，此类项目具备出租率稳定、租金稳健的特点，能为投资者带来稳定持续的收益。

同时，资产证券化为产业园区盘活存量资产、实现资本良性退出提供了重要途径，这也将促进新兴产业园区市场快速发展。

产业园的区位价值要大于物业本身的商业运营逻辑。几乎所有受访者都表示在投资产业园物业时，会优先考虑项目区位价值，尤其是项目所在区域的产业环境及规模化集聚效应，其次才会考虑项目基础设施及交通便利性等要素。

对投资者而言，国家重点支持产业所在地区更具区位价值，比如高科技行业聚集的北京中关村、上海张江，生命科学行业聚集的北京亦庄等区域。而区位价值会反映在收入及出租率等关键数据上，直接影响投资人决策。

减税、补贴等直接财政支持对投资人最具吸引力

产业园区发展十分依赖政府支持所形成的外生驱动，包括土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成的政策体系，均有助于园区快速成熟。

一个领导者最大的错误是，他自己总是正确的。一个好的领导不会离他的部下太远。

准地租是指固定资产在短期所得到的收入。经济租是指生产要素所有者得到的实际收入高于他们所希望得到的收入的超额部分，也叫生产者剩余。

调研结果显示，产业园区发展最受投资人关注的是政府直接对企业进行减税或提供补贴等财政支持政策，其次是政府在产业引导措施的落实，引导、参与合作投资等方面。(如图3)

财政支持有利于形成宽松的投资环境，吸引企业与资金流入。全国各地的财政支持主要包括税收优惠、房租补贴、入驻奖励、无偿拨款以及贴息贷款等。同时，也有部分城市安排专项资金给予支持。例如，在北京部分科技园区，高新技术企业可享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金支持。

产业园运营能力至关重要

在同级别区位及相似政策环境下，运营能力决定着产业园区的成败。建立合理的产业园区运营、盈利模式可从微观层面提升园区项目的资产表现。

作为北京发展最好的产业园区之一，上地区域拥有强产业基础和政策优势，超过70%的项目空置率长期低于5%，但至今仍有5个项目空置率超过20%。这表明即便产业发展好、政策扶持力度大，不同产业园区也会因运营产生发展差异。

在本次调研中，有41%的受访人表示产业园区的物业运营能力是投资人考量的重点因素之一，且投资者倾向于直接参与投资运营模式、土地运营模式。此外，投资人对产业和服务运营的关注度也在逐渐走高。

产业园区的运营能力一方面体现在项目初期定位时，就能结合当地产业布局和自身条件，设置一个或多个细分产业定位，规划出主要租户结构，最终形成区域化产业聚集效应。

另一方面，产业园区运营能力还体现在后期以产业为圆心持续提供的增值服务。例如，生命科学产业园区可以为医疗企业协调沟通药物认证、提供中试平台、共享实验室及设备等服务。

随着更多产业玩家入驻，园区的长期运营能力成为关键。园区只有深谙产业痛点难点，以此搭建自身服务体系，针对性地满足入驻企业需求，才能塑造出自身核心竞争力。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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