手持13000亿房产！“最大炒房团”浮出水面最终会迎来什么问题

　　随着时间来到4月，房企的年报季也如约而至，对于房企来说，过去的年报季往往都是十分重要的时间节点，主要有两个方面的原因，一方面能够通过年报反映出过去一年的成绩如何辉煌，同时也能够彰显企业实力；另一方面也能够为下一年的销售目标定下基础，继续登上一个新的台阶。但今年的年报季却和过去所有不同，以往房企都是第一时间纷纷公布成绩，但今年的披露的截止日期已过，许多房企却未能如约披露年报而停牌，其中不乏融创等知名房企。

　　正如融创董事长孙宏斌在去年的年终业绩投资人会议上强调的那样：“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。对于房企来说，当前的楼市已经和过去完全不同，房地产的“黄金时代”也已经过去，自“房住不炒”提出后，在楼市持续的调控下，房价涨幅在不断收缩，特别是进入2021年下半年，更是进入了持续遇冷的周期，整体房价纷纷开始回落，新房二手房市场不断遇冷，房企的销售业绩自然也十分惨淡，因此许多房企才无法进行年报的披露。

　　我们知道，对于当前的楼市而言，“救市”已经成为了主要基调，根据诸葛找房统计数据显示，截至3月8日，今年共有55个城市对楼市调控进行了松绑。但从结果来看，效果并不明显，有三组数据能够证明：1、央行公布的2022年第一季度城镇储户问卷调查报告显示：对于下季房价，仅有16.3%的居民预期“上涨”；2、克而瑞研究院数据显示，3月份百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积同比下跌57.2%；3、2022年一季度，百强房企销售额累计下跌47.1%，销售面积下跌49.1%，几近“腰斩”，达到2021年以来最差水平。

　　但与此同时，当前一个十分现实的问题就是房价依旧处于较高的水平。根据易居研究院发布的调查报告显示，2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，远高于国际标准房价收入比“3-6”的平均水平，100座典型城市中，有68座城市房价收入比超过了10.0。此外，上文提到的数据中，销售面积的跌幅大于销售额的跌幅，同样说明了当前整体房价已经开始回暖。

　　根据国家统计局公布的数据显示，过去20年来我国平均房价上涨了530%，其中热点城市上涨了十几倍甚至几十倍。导致房价大涨的原因主要有两个方面，其一是随着城镇化的不断推进，每年都有数千万的人口流入城市，在早期住房供不应求的大趋势下，推动了房价上涨。但如今住房供应早已过剩，公开数据显示，截至2月底，商品房待售面积57026万平方米，广义库存达384796万平方米，按照每套房100㎡计算，相当于3800万套房等待销售。

　　也就是说，早期人口持续流入一定程度上推动了房价上涨，但并不是主导因素。造成房价大涨的主要原因在于住房的投机属性，潘石屹曾说过，导致我国房价过高的根本原因是国人对房屋产权的宗教般狂热，随着过去房价大涨，许多人都加入了炒房投机的行列，根据央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，我国城镇家庭人均持有1.5套房，持有2套房家庭占比31%，持有3套及以上房产占比10.5%，意味着持有多套房的家庭占比已经超过四成。

　　更为重要的是，除了个人以外，还有这样一个特殊的群体也加入了炒房投机行列，那就是上市公司。公开资料显示，2005年以前，我国只有个别上市公司持有投资性房产，大多数用于员工居住，但随着房价上涨，投资房产的上市公司数量开始大幅增加，2017年，A股上市公司持有房产市值已经接近1万亿。据wind数据显示，截至2019年第三季度末，3743家A股上市公司中，持有投资性房产的公司占比高达49.31%，持有市值更是高达13340亿元。

　　这也就意味着，早在3年以前就有一半的上市公司在炒房，已然成为了“最大炒房团”。相较于个人而言，上市公司炒房造成的影响更为严重，除了推动房价大涨以外，还导致整个实体经济边缘化，原因在于这些企业持有资金不用于提升核心竞争力，反而用于炒房投机。著名企业家曹德旺曾批评过这个现象：“当前除了老百姓的钱，连实体经济的钱都流入到房地产里面去了，我国未来发展壮大依靠的是实体经济与高新科技，而不是盖房子的技术”！

　　对于这个问题，国家也早已注意到了，正因如此，2020年1月20日，高层发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，其中明确提出：要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。对此，央媒经济日报也发文指出：非房地产主业的央企退出房地产领域，显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，更好地解决那些“卡脖子”问题。

　　目的很明确，非房地产为主业的国企、央企纷纷退出房地产，能够起到表率带头作用，有利于房价加速回归理性，助推整体经济发展。公开资料显示，2020年来企业挂牌转让房地产子公司股权动作明显增多，中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等多家非房地产主业的央企，2020年部分已完成涉及房地产相关业务的整改或调整。

　　此外，据每日经济新闻报道，2021年前三季度，中国人寿减持万科A、招商蛇口；泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。今年第一季度，已经有5家上市公司开始抛售房地产，包括北京科瑞、高鸿股份、广聚能源等。最近几年，非主营房地产的上市公司抛售房产的情况比比皆是。因此，对于依旧坚信未来房价会大涨，继续盲目炒房的“炒房团”来说，未来可能会面临三个问题：

　　首先是投资的房子出现亏损，甚至“无人接盘”。上文已经提到过，近几年我国整体房价涨幅在逐渐收缩，意味着利润空间已经见底，如今房价下跌也并不是罕见的情况，因此投资房产很有可能出现亏损的问题。更为重要的是，当前住房供应已经明显过剩的趋势下，根据央行公布的数据显示我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，意味着真正的需求已经不多，那么多余的住房可能会面临“无人接盘”的问题。

　　其次是企业的核心竞争力不断降低的问题。原因很简单，企业将资金用于投资房地产，那么用于开发核心竞争力的资金就会减少，特别是当前越来越多的上市公司都在纷纷抛售房地产，换言之未来企业之间的竞争会更加激烈，一方将资金用于投资房产，另一方用于壮大自身，那么未来结果会怎样已经很明显，失去了竞争力的企业自然也会走下坡路，最终被市场淘汰。

　　最后则是被群众排挤的问题。对于百姓来说，过高的房价明显增大了购房压力，许多家庭大半辈子的收入只能买得起一套房，甚至几代人供一套房，与此同时还要背负几十年的房贷负担。而导致当前房价过高的主要原因只是炒房投机，因此对于亿万百姓来说，那些坚持投资房地产，推动房价上涨的上市公司自然也不会受到欢迎。