财富状况是指消费者每年的收人。均衡是指没有任何变化趋势的状态。例如，均衡价格就是一种能够维持的价格。

第一章 项目概述

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称

XXXXX家园

1.1.2项目建设地址

漯河市XX新区--XXX路与XX路交叉口。

1.1.3项目主要负责人

1.1.4编制依据

本报告的编制依据为项目企业提供的可行性研究报告中描述的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期等，《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。

1.1.5项目投资规模

项目总投资金额为6000万元，主要用于漯河市XX区天地顺建设项目的土建费用、建筑安装费用、绿化费用及其他费用等。

1.1.6项目主要建设指标

1) 小区总占地面积：15750㎡

2) 建筑占地面积：5374.75㎡

3)建筑面积：53916.8㎡

4) 住宅部分建筑面积：42966.8㎡

5) 商业部分建筑面积：10950㎡；

6) 容积率3.4，建筑密度34%

7) 预留地上车位61个

1.2项目内容介绍

1.2.1项目总体规划

XX区作为漯河市2008年以来重点改造的县级行政区域，市政府、规划局对其的规划是漯河市要求最严格的，其规划的全面、完整、科学也是首屈一指的。这必将为该区域即将成为五年后漯河市--环境最佳、规划最好、设施最完善的行政区域奠定坚实基础，天地顺—XX小区就位于此。

其北临汾河大道，南依XXX路，距区政府不足800米，距最近的医疗服务中心-妇幼保健院300米远，距漯河市最大的水文景观沙澧河不足2.5公里，在即将建成的XX楼上远望河面宽阔的沙澧河，可谓碧波荡漾，清风徐来，是漯河这一宜居城市中的上好区位。规划建设小区占地面积15750㎡（23.65亩），建筑占地面积5374.75㎡，不足小区占地面积的1/3。11层小高层和18层高层各一栋以及小区北临街商铺，构成了XX小区的两大功能区域，园内绿地面积2803.63平方米，绿化率达30%，构成了小区的第三大区域，另有与之匹配的交通、体育、文娱设施等，最终实现XX小区整体功能。

1.2.2项目总图布置及设计理念

该项目的设计引入了旅游景区的规划标准，总图布置按照出行便捷、交往活动各得其所和空间环境清洁、美观的原则进行安排，结合项目自身的具体情况，在充分满足居住功能的基础上，创造出多样化的居住空间和环境，力求符合漯河居民居住习惯，注重住宅功能的充分利用，确保小区配套齐全、功能合理，满足居民居住需求。

1.2.3项目建筑设计方案

该项目建筑设计中除了合理组织各功能空间的布局，提高设备、设施的配置水平，较好地体现住宅的居住性、舒适性、安全性外，特别重视消防设计，注意防火通道及排烟设施的设置，公建建筑也按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。

住宅楼在平面布局上合理组织多功能空间，使居住生活达到高质量、安静、舒适、方便、卫生：

１、起居室是家庭活动中心，位置宜向南，并有直接对外的、有充分日照和视野的外门窗，宽度可不小于1.5m。

２、各行为空间做到专用明确，符合家庭行为特征，做到各种行为各得其所，并满足各空间不同程度的秘密性要求。

３、平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居空间，适当放宽厨、卫，在保证睡眠、学习功能的前提下，尽量缩小卧室面积，以利有效组织空间。

４、尽可能做到：空间利用率高；突出厨卫整体设计的概念，设计好屋顶，丰富屋面造型，巧妙、充分利用屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。

对于厨房、卫生间，厨房面积是改善厨房使用条件的重要前提，其决定因素是炊事行为所需的空间和家具、设备、排管所占空间的尺寸，椐分析，最适宜的小康型厨房其净面积不小于4.32平方米，一般应控制在5.4平方米左右；影响卫生间的主要因素是空间分隔问题，经居住实态调查分析，最基本的分间方式是将便溺和洗面化妆分开，在图纸设计阶段已充分考虑这一点，在施工过程中也将做好事先的预留。

由于住宅平面布置紧凑，住宅私密性保障程度比较高，避免来自阳台和邻居窗口的视线干扰，利用小过道作为过渡空间，以减少来自起居厅的视线干扰。

1.2.4项目结构设计方案

结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，确定地基承载力后设计地基基础。根据地质情况、土的冻结深度及地下水位等情况，综合考虑后确定基础埋置深度。根据一般标准，高层、小高层住宅采用框架剪力墙结构，商场采用框架结构，非承重墙体采用加气砌块砌筑。

1.2.5项目开发优势

1、背景优势

房地产市场的发展，对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极的作用，已成为国民经济的主要支柱产业。

中国特有的住房刚性需求的大根本决定了中国房地产开发的前景，决定着中国房房产的发展走向，只能是商品房与保障性住房的和谐共存，国家出台具体措施落实城市住房问题，鼓励推动房地产开发商参与保障性住房开发建设，最终实现房价趋于合理化，这是一个长期艰巨过程。商品房以自己的特性将在相当长一段时期内占据重要市场。由此可见，商品房的开发建设依然是解决当前住房问题的行之有效的重要方法。

针对漯河而言，由于当地的经济状况，市政府采取了一系列房产调控政策措施，引导房地产市场健康良性发展，在未来15年内，伴随着城镇化步伐的加速，进城入住人口仍在不断增加，再加上漯河打造中原宜居城市的发展定位，将使全市房地产业发展具备较大的空间和潜力，房地产业发展前景光明而广阔。

2、区位交通优势

漯河是河南省下属的一个地级市，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。北距省会郑州140公里，西78公里是平顶山市，南66公里是驻马店市，东55公里是周口市。漯河作为国家二类交通枢纽城市,距郑州新郑国际机场不足一小时车程,京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境,构成全省重要的铁路和高速公路双十字交通枢纽。

3、资源优势

漯河市是中国食品名城，XX集团、XX集团、XXXX集团总部位于漯河市，可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资，是中西部首个、全国第二个中国品牌城市。

这样一个特色鲜明、享誉四方的食品名城，培育了亚洲最大的肉类加工企业双汇集团、驰名中外的南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业乐天澳的利集团、全国最大的可口可乐生产基地漯河太古可口可乐饮料有限公司等一批知名食品企业，形成了以肉类、粮食、饮料、果蔬四大加工产业集群为核心的18大类50多个系列的上千个品种。年屠宰生猪1600万头，占全省的30%；年加工肉制品110万吨，占全省的40%；年加工转化粮食420万吨，占全省的15%；鲜冻猪肉出口占全省同类产品出口的90%以上，占全国的四分之一。

由此注定了漯河是全国最大的肉食品加工基地、全国重要的粮食加工基地和中部地区重要的饮料生产基地。

第二章 项目开发总成本预算

2.1项目投资估算依据

本项目投资估算是根据数据分析报告的编制方案和各行业项目所提供的建设内容而编制的。该项目总投资为6000万元人民币，以下为本项目的投资估算依据：

A、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

B、土地征用费：按照项目方提供的土地征用合同计算；

C、建安费：参考项目所在地2010年同类工程造价估算；

D、基础设施费：参考2010年项目地的市场价格估算；

E、其它费用，参考企业拟发生的投资内容估算；

2.2开发成本估算

2.2.1土地成本

本项目建设用地为建设方自有土地，不参与当前投资预算。

2.2.2拆迁及过渡费用

本项目建设用地现为闲置土地，无拆迁费用，且暂无过渡费用产生。

2.2.3建安工程费（不含地下部分）

包括：建筑的建筑成本和安装成本以及监理费用等。建安费用按照平均水平进行取费：12层小高层住宅1400元/㎡，18层高层按照1600元/㎡，集中大商业按照1800元/㎡计入成本。

根据相应的建筑面积核算建安成本：12层小高层住宅建筑面积为15777㎡，建安成本为2208.78万，18层高层住宅建筑面积为27189.8㎡，建安成本为4350.36万，集中大商业建筑面积为10950㎡，建安成本为1971.00万，三项共计8530.14万。

2.2.4前期工程费

勘探设计费、职能部门费用、三通一平费用、其他费用等；其中：

（1）勘探设计费包括：地质勘探和水文勘探费，规划设计费、建筑施工设计费、景观设计费及其他设计费；

（2）职能部门费用包括：人防费、市政设施配套费、墙改基金、质量监督费、测绘费、图纸审查费等等；

（3）三通一平费用包括：临时用水用电、道路工程费和场地平整工程费；

（4）其他费用包括：临时围墙、大门、现场办公临时设施费用，土方回填、垃圾清运等费用及零星工程费用。

按照常规计算，前期费用一般按照建筑面积150元/㎡计算。

根据相应的建筑面积核算前期工程费：总建筑面积为53916.8㎡，前期工程费共计808.75万。

2.2.5基础设施费（配套费）

给排水工程费用、供配电工程费用、供气费用、供暖费用、其他费用；其中如果为住宅供气费用、供暖费用由客户自理，所以不计入开发成本， 另外其他费用包括：通信管网费用（通信公司免费安装），智能化系统工程（客户自理），有线电视、宽带入网费（客户自理）。按照常规计算，基础设施费用一般按照建筑面积80元/㎡计算。

根据相应的建筑面积估算基础设施费：总建筑面积为53916.8㎡，前期工程费共计431.33万。

2.2.6环境绿化费

环境绿化费用一般包括：样板区、销售区绿化，景观绿化、园区土建、安装，导视系统、健身器材、垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用及其它费用。 环境绿化费用按建筑占地面积之外的园区占地面积80元/㎡计算计入项目开发成本。

根据相应的环境绿化面积估算环境绿化费用：建筑占地面积之外的园区占地面积为10375.25㎡，总费用为83.002万。

一个领导者最大的错误是，他自己总是正确的。一个好的领导不会离他的部下太远。

2.2.7开发期间费用

本项目开发期间费用为：12层小高层住宅为67.2元/㎡，18层高层住宅为76.8元/㎡，集中大商业为86.4元/㎡。按各自建筑面积取费，开发期间费用总计为398.5万。

根据相应的可售面积及预估可售均价3200元/㎡估算销售收入：12层小高层住宅建筑面积为15777㎡，销售收入为5048.64万，18层高层住宅建筑面积为27189.8㎡，销售收入为8700.74万，集中大商业建筑面积为10950㎡，为自主经营，不对外出售。两项共计13749.38万。

2.2.8不可预见费

不可预见费：一般按照销售额的1%取费。

本项目不可见预见费为137.49万。

2.3开发费用估算

2.3.1管理费用

管理费用：一般按照销售额的1%取费。

本项目管理费用为137.49万元。

2.3.2销售费用

销售费用：一般按照销售额的1-3%取费，本项目按照1.5%计入

本项目销售费用为206.92万元。

2.3.3综合税金

综合税金包括销售税金及附加、营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程维护费、交易管理费等税费，各地标准略有不同。漯河地区暂按8.50%取费。

本项目综合税金为1168.70万元

2.3.4总成本费用汇总

第三章项目投资规划与分析

3.1项目投资规划

3.1.1项目建设周期规划

本项目整个工程建设及运营期计算为三年，从2011年11月开工建设，到2014年6月。具体建设规划见下表：

项目工程建设规划表

其中2012年4月18日-2012年5月6日办理预售证，做好资金回笼的相关准备。

2012年9月主体完工开盘，开始进行资金的全面回笼。

3.1.2投资估算和资金筹措

项目总投资金额为6000万元人民币，远见投资有限公司为项目注资3000万元，其余款项另筹。

3.1.3项目建设投资动态分析

远见投资有限公司为项目注资3000万依据工程进度需要分期划拨，保证工程的顺利推进，具体资金使用计划如下：

备注：2012年5月6日办理预售证，有少量资金回笼。

2012年9月主体完工开盘，已有大量资金回笼。

3.1.4项目财务分析评价

本项目建设完成后可实现总销售收入13749.38万元，税后利润为847.058万元。项目各项财务指标均达到同类建设项目基准值，盈利能力良好，投资回报稳定。

第四章 项目销售实施策略

4.1项目市场分析

4.1.1项目市场定位

u竞争市场

近年来的大批开发商的诞生和新盘的推出，使沙南南、沙北、火车站周边成为漯河市依然房地产开发的热点，使之保持较佳的发展势头。由于以上三板块市政配套齐全，人气比较旺盛，已形成实实在在的生活方式。

对以上三板块来说，由于受早期旧城区老规划的影响，不能够实现全局规划，市政设施不能满足需求，管网铺设落后，雨季时期暴雨过后的大面积街道积水就是最好的证明。而作为漯河东部的XX新区则是科学规划，从头做起，全面实施，全面开发。

u差异化市场

1.目前，漯河市场上供应的大部分产品属低层、多层住房，户型功能分区一般，更适合本地消费高性能的中小房型较少（面积80-120㎡），在未来的趋势中，此类户型将迅速成为市场新宠。

2.高层产品抗性大、成本高，维护及物管压力大，市场接受度相对较低，而小高层产品逐渐扩充市场。

3.板式产品将在市场上较多的出现，由于板式产品在采光、通风、格局上有显性的优势，规划板式层产品将成为市场的优势产品。

4.错层产品迅速降温，平层仍为市场主力。

5.物业管理优势突显，人性化的服务成为关注重点。

6.高品质、低总价产品将成为置业首选。

7.产品差异化、优质化及城市规模的扩大，将使购房者观念改变，对住宅市场的发展带来诸多不利因素，低价入市仍为优选策略。

8.市场竞争日趋激烈，规划、策划及业务员素质和执行能力成为影响销售的主要因素。

4.1.2项目客户细分及定位

该项目将以消费者的购买心理、工作路线、生活圈、对未来前景预期、消费动机为衡量标准参考，来锁定目标客户群。

u主力客源

周围3公里以内的上班族，其占购房群体的50%左右。

u辅助客源

1.个体私营户。

2.事业、机关单位的高收入者。

3.有较高收入的专业人士。

4.农村购房群体，占购房群体的30%左右。

u补充客源

1.经济背景强的新家庭。

2.认同本案的中档家庭（家庭月收入4000元以上）。

3.看好目标区域未来性的极少数投资者，占购房群体的20%左右。

u收入及家庭结构

该小区售价预计在2800-3800元/㎡之间，以一套3房2厅110㎡为例，

其总价应该为30-40万元/套,其主力客源的家庭月收入基本在3000元/月左右。

通过市场调研：购房者家庭结构以三口之家为多，也有购房者和父母亲一起居住的情况，独身置业者极少。

u年龄特征

1、30岁以下：这个年龄层的客源份额有限，但他们是有较高收入的置业群，有的得到父母亲戚的支持，且思想观念超前，容易接受新产品，是较难把握的一个消费群体。

2、30-45岁：为方城县置业市场的主力客源，有一定经济基础，承受力强，购买欲强，最具购买力。

3、45岁以上：这个年龄层的客源分为两部分，第一部分是收入较低，且接近或已退休，但都有一定积蓄，在选择房源时以环境和生活习惯为主；另一部分是收入很高，经济基础雄厚，他们在选择房源时注重环境、品质和生活情调。

u消费习性分析

1、以换屋族及新家庭为主。

2、喜欢幽静环境的人群。

3、多数置业者对多层产品喜好较大，对产品的朝向无太大的偏好，只有朝西的有一点抗性，在产品动静分离、节污分流和通风上没有特别大的喜好。

4、客源多数注重产品价格和面积，对产品的品质无特别注重，说明购房群体还欠成熟度。

u消费行为分析

1.自住型：为市场的主力军，对价格、房型、交通、地段非常注重。

2.投资型：主要以投资店面为主，住宅投资份额较少。主要是受收入和消费理念的影响，但随着城市快速的建设，市民经济收入的提高，这部分客源数量将会逐渐增加。

4.1.3项目营销策略

1、项目营销遵循原则：

ü 遵循实效传播和费用可控原则，追求项目营销推广费用单位资金实现收益最大化；

ü 全面阐述自然人文地产观念，引导、挖掘潜在目标客户消费理念，特别要注意在强调项目本身的客观优势（自然、人文、路引、城市大区位等）的同时，也要重点强调本项目的附加价值（商务交流平台、人际交往平台、地产投资、完美的管家式贴身物业服务等）；

ü 在项目的营销通路上要充分考虑到高端客户的特质需求，避免落入常规项目营销的误区；

ü 针对目标客户的分布特征及信息通路特征，避免刻意的客户分布区域化识别，有针对性的落实特殊营销通路；

ü 方城的销售队伍逐步壮大,真正搭建起项目营销平台,力争在低营销费的前提下,圆满实现销售；

ü 坚决贯彻低开高走的销售价格策略，最大化降低项目风险，实现开发公司投资综合收益最大化。

2、项目营销推广方式：

ü 以灯旗、户外广告和围墙广告为主和其他广告为辅的模式；

ü 采取分期销控，先压逐扬的基本价格策略；

ü

采用阶段性价格策略；

3、项目营销模式：

1）、先入为主的防御市场策略：主旨是先于竞争对手树立市场形象。

Ø 掌控价格低开高走的策略。一方面有利于减少客户的价格抗性；另一方面便于开发商日后对价格的调控。

Ø 开盘筹备日的前导性广告策略为开盘积蓄足够的市场潜力。

Ø 实行具有一定价格优惠的客户购房内部登记策略，从而为开盘销售的成功做实践性的广告宣传。

2）、会员制销售将是提升整体项目形象的捷径

4.1.4项目销售收入

计算基期：本项目从2011年开始建设，到2013年小区建设完成，整个建设及运营期计算为三年。

1、供给情况

根据市场分析预测，本项目建成后，销售面积及销售价格为：

Ø 住宅销售均价为3200元/平米，销售面积为42966.8平米；

2、项目销售收入

该项目地理位置优越，开发优势明显。项目当地对于住宅及商业用房的需求稳步增长，市场形势稳定。

第五章 风险因素分析

目前，国家经济发展面临一系列不确定因素，相关产业的发展也面临一定风险。企业要保证经营项目持续稳定发展，就要及时应对不可预见的、突如其来的且对经营造成巨大影响的事件。这就必须在经营管理的同时，同样进行项目的风险管理，做到居安而思危，有备而无患。

为保证本项目的顺利实施，降低项目合作双方投资风险，从而提高合作成功机率，我们从不可抗力、政策、市场竞争、价格以及资金管理等方面客观、公正、科学、合情、合理、合法的对该项目投资风险因素进行综合分析，并结合房地产开发行业的实际具体状况制定了具有可行性的各项风险防范措施。涉及内容如下：

5.1项目风险因素

5.1.1不可抗力因素风险

不可抗力事件是指不是由于当事人一方的故意或过失所造成的，对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的事件。在本项目中，不可抗力主要指来自于自然界的重大变化所引发的危机，自然风险不以人的意志为转移，一旦在项目实施过程中出现人力不可抗拒的巨大自然灾害，本项目将难以达到设计建设水平，项目的进展和收益将受到影响。

5.1.2政策风险

本项目属于当地重点规划的房地产开发项目。众所周知房地产业作为国民经济的基础产业，在国民经济中的地位日益增加，对国民经济增长速度的贡献有目共睹，因此国家宏观经济政策和对产业政策的调整，对房地产市场的影响较大，直接或间接影响本项目的经营业绩。房地产的兴起是经济发展到一定阶段的必然产物。当今，随着经济的快速发展和国民经济结构优化升级，房地产业的不断创新与拓展日益成为新的经济增长点，成为国民经济可持续发展的中坚力量。 因此房地产行业必然受到国家政策及法规的影响。

此外，对于房地产开发而言，政府的税收政策、优惠政策、相关法律法规都可能进行适时调整，也会造成一定支付增加的风险。特别是在当前全球经济危机背景下经济衰退、低通胀，及潜伏在经济、金融领域的风险都可能会对该项目的预期收益造成一定风险。

5.1.3市场竞争风险

在信息瞬息万变的现代社会，国家政策、行业环境等诸多因素的变化，增加了市场的不确定性，能否把握市场脉搏，抢占市场先机并如期占领市场份额，存在一定的风险。同时，由于市场潜力巨大，加之房地产行业很难形成具有垄断地位的集团或企业，所以市场准入门槛较低，行业壁垒不高，市场竞争者不断进入，增大了房地产行业的竞争激烈程度。日前，全国各个大城市的房地产行业的竞争程度几乎已经达到了白热化的程度，对市场形成了不小的冲击。

但是，从长远的角度来看，尽管目前我国房地产行业受到金融危机的影响和竞争激烈的冲击中，但是中国房地产行业特别是二三线城市以及中小城市的房地产开发业不会停滞不前的，反而会扬长避短得到更大的发展空间。目前，项目方拥有较强的运营实力，因而本项目的市场竞争风险很小。

5.1.4价格风险

价格风险是指由于基础资产价格变动导致衍生工具价格变动或价值变动而引起的风险。作为市场供求关系的直接反应，价格的波动往往是受市场供求关系的影响造成的，反过来它可以被用来调节市场供求的工具。造成价格波动的原因除了市场供求变化的影响外，就是市场经营者的竞争而人为所致。

5.1.5资金管理风险

本次募集资金投资的项目虽然已处于前期准备阶段，但距离正式开工建设仍需要一定的时间，因此具有一定的周期性，涉及的环节也较多，如果投资资金管理不善，突破预算，可能影响到投资项目不能如期正常有序的运营，或因出现一些不可抗力的意外事件以及某些环节出现问题，也有可能影响投资项目的如期实现，这就势必影响整个项目的规划与实施。

5.2风险规避对策

针对以上所阐述的风险，项目责任方经过周密计划将采取以下对策加以合理规避：

5.2.1不可抗力因素风险规避对策

项目建设地位于河南省漯河市。漯河市地处伏牛山东麓平原和淮北平原交错带，沙河与澧河在此交汇，以平原为主，水位相对较高，地质条件良好。因此本项目所需面对的自然不可抗力风险较小。并且，本项目针对自然灾害的风险，采取了相应的解决措施：项目方将建设防备设施，并聘请各方面专家，积极做好评估预测，加强预防，并向保险公司投保相应的风险险种，确保投资者的基本利益。

5.2.2政策风险规避对策

该项目是漯河市XX新区建设规划范围内的重点项目之一，是根据当地居住环境、实际住房条件和商场购物需求，当地对于商品房的市场需求提出来的，该项目的实施将使当地的房地产资源得到更加合理的开发利用，缓解当地城区居民住房的紧张趋势，并使城市面貌有所改观，为当地商品房开发建设积累丰富的经验，提供较好的典范，促进当地税收收入，增加就业机会，促进当地经济的繁荣。

该建设项目和国家的产业政策相符，同时又是国家、省、地方重点鼓励的房地产综合开发的产业。项目方在经营管理时将不断注重企业利益和社会效益的结合，承当更多的社会责任。另外，项目的从建设伊始就严格遵照国家和当地的相关法律、法规及相关规定，从而有效地规避政策风险的影响。

5.2.3市场竞争风险规避对策

在市场经济体制中，市场竞争可谓不可避免，针对此风险，项目方将仔细研究消费市场的特点，加强创新服务研究开发的力量，充分利用现有信息渠道，加强对市场反馈信息的研究和整理。根据市场变化趋势，及时调整服务种类和结构；与专业科学服务研究机构合作，充分发挥科学研究的优势，从根本上提高服务的水平与质量，不断满足市场对于高品质服务的需求。

项目方在运营时还将密切关注市场动态，并根据现实情况及时调整相关策略以适应复杂多变的市场环境。企业将科学的组建一支有专业素质的营销团队，以更有效的进行拓展市场，迅速提高市场竞争优势，增加项目在当地市场的有效份额。

5.2.4价格风险规避对策

项目方将密切关注国内各个同类城市及周边城市房地产的价格波动水平，准确判断其价格走势，在生产过程中从各个环节节约成本；及时研究市场供求关系，适时调整销售模式；通过技术提高服务水平和质量，最终从降低成本，扩大市场销路，通过完善的市场销售模式来减小房地产市场价格波动对于项目方收益的影响。

第六章 项目数据分析结论及建议

对项目的结论性意见

从建设条件来说，本项目地理位置优越，交通便利。项目方已经完成项目的立项及其他前期准备工作。项目建设的基本条件已经具备。

从市场需求来看，近年来。漯河市经济快速发展，人均消费水平日益增长，对住宅的需求增长较快。而小区所形成的消费需求，及周边居民的消费水平，为本项目的商业用房提供了充足的市场潜力，市场前景可观。

从经济效益来看，预计本项目建设完成后，实现总销售收入为13749.38万元，税后利润为847.058万元。全投资静态回收期为2.2年（含建设期），动态回收期为2.5年；本项目内部收益率为23.74%，总投资净现值（NPV）为3888.72万元，投资利润率为25.44%。财务数据分析可得出项目经营盈利能力较好，投资回报稳定。

从社会效益角度，本项目的开发可满足人们对于住宅及商业用房的需求，项目建设可带动当地的消费，为中国的房地产事业的稳步发展注入新的活力，促进当地经济发展。

经过发展，EVA管理越来越受到企业界的关注与青睐。