年初房企蜂拥发行美元债：发行期限延长、成本有所下调

　　1月10日早，建业地产公告拟发行1笔2亿美元票据，该票据将于2024年到期，票面利率7.25%。计划用于现有债务再融资，并计划于新交所上市发行。

　　据1月7日建业地产披露的2019年12月未经审核合同销售数据显示，2019年，建业地产取得物业合同销售总额1011.5亿元，同比增长39.8%。建业董事长胡葆森曾经放言，2020年建业要在河南占据10%的市场份额。因此，建业地产紧抓年初融资窗口期发行美元债。

　　金融机构相关人士分析，尽管建业已是千亿房企，但其业务布局相对集中，融资过程中，其风险评估方面或许不如全国布局的房企优势明显。

　　1月房企继续密集发布融资，包括首创、龙湖、龙光、融创、碧桂园、旭辉、佳兆业、远洋、禹洲等，超过15家房企发布了超过55亿美元的融资计划。1月8日一天融资超过20亿美元；1月9日超过15亿美元。

　　中原地产研究中心数据显示，2019年房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨52%。中原地产首席分析师张大伟认为：整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。

　　美元债融资饮鸩？

　　去杠杆下，房企寻求美元债融资突破。一边对2020年市场谨慎看待，一边抓紧融资，为后续扩张补充弹药。美元融资成本明显降低。

　　张大伟认为，大部分房企为了应对未来市场变化，年初加快储备资金。而最近看，美元融资成本也在明显降低。

　　天风证券一份研报显示，目前中资美元债的存量规模较大，总规模达到7383.3亿美元，相比 2018 年末增长18.4%；行业分布上，房地产和金融行业占比较高，前4大行业合计占比为60.5%；中资美元债整体以投资为主，但房企投机发行人较多，占比近7成。

　　美元债是部分房企的重要资金补充，但因额度原因，很难成为主要来源。美元债井喷对缓解部分企业融资有很大好处。首先，美元债整体数据看，房地产融资继续刷新历史纪录；其次，虽然各种调控政策频繁出现，加大部分企业融资难度，但对于正常融资来说，并没有收紧；第三，从未来趋势来看，房地产行业严格管控，违规融资有所减少，但整体看，资金成本分化趋势依然持续。从企业融资情况看，有赎回有新增，部分企业最近发行的美元融资成本非常低，也有企业融资成本较高。

　　美元债并非主要资金来源，从政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力非常大。

　　第四，最近房企明显更加关注资金链安全，市场必须稳定，而稳定房地产最主要是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资各方面政策都在规范与收紧。

　　对于中小型高负债率房企来说，未来融资难度将非常大，但对大型企业来说，影响有限。综合第三方机构统计信息来看，从房企的资产净债务率可看出融资风险。同策咨询发布的2019年资产净债务率显示，前百强房企在过去一年的负债呈攀升趋势，高杠杆企业的资产净债务率高达40%-50%。

　　此外，汇率贬值会明显影响外债占比高的房企利润，包括支付外债利息、偿还当年到期外债金额和长期外债的汇兑损益；对于外债占比较高的房企，较大的汇率变动对其估值也会产生明显影响。

　　资金成本分化

　　然而业内人士分析，各地房价限价，房企利润承压。融资成本走低的情况下，争取发债不失为较好的调整财务结构机会。

　　近期上海一手房销售回暖，认筹率大约有50%-60%。新年前后，上海市场限价放松，不少高价房项目备案价获批，一二手价格倒挂空间缩小，二手成交量也有所提升。业内人士认为，这或许是房企抓住融资窗口期的一个原因。

　　一个现象是，房企融资成本分化明显。对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势；但对杠杆率较高企业来说，最近融资压力有所增加。

　　从利率水平可见，房企美元债融资成本分化，综合上述各家房企主要在6%-15%之间。9月初也有龙湖发布仅4%的大笔美元融资，当下资本市场多家企业首次发布美元融资。年末融资成本更是降低到4%以内。

　　房企美元债发行利率从去年下半年已有调低趋势。对比2019年上半年发行票息在8%-10%之间的发行人，以及上半年和下半年发行的美元债来看，企业发行成本均有明显降低，如宝龙地产、富力地产、融创中国、禹洲、中骏等。

　　房企美元债受到资本市场欢迎，中资房企美元债收益较高。年初至今，Markit iBoxx 发布的各中资美元债指数均实现较高的收益，中资美元债投资级指数上涨8.4%，高收益债指数上涨11.2%，房企美元债、投资级、高收益指数涨幅分别达到12.1%、10.7%和12.8%。房企美元债指数均实现了比较高的收益。